CƠ SỞ LÝ LUẬN HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN

Dưới đây Thuctaptotnghiep chia sẻ cho các bạn về Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản chọn lọc từ các bài điểm cao, được đánh giá tốt trong quá trình làm bài báo cáo thực tập kế toán. Các bạn tham khảo các mẫu dưới đây để hoàn thành thật tốt bài làm của mình nha.

Lưu ý: Trong quá trình làm bài báo cáo thực tập tốt nghiệp, nếu các bạn gặp khó khăn về đề tài hay chưa có công ty thực tập các bạn có thể liên hệ với dịch vụ làm báo cáo thực tập trọn gói qua:

SĐT  / Zalo: https://zalo.me/0934536149

CƠ SỞ LÝ LUẬN HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng.

Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng.

Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng.

1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản.

• Khái niệm về bất động sản.

Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khái niệm bất động sản và động sản.

Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về bất dộng sản của các nước như sau:

Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, , Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động  sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”.

Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền vớiđất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản.

Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.

• Khái niệm về cho vay bất động sản.

Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội).

Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho  thuê….

Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất).

Xem thêm: Lời mở đầu hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

1.1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản.

Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể:

Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ.

Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần.

Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay.

Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này.

1.1.3.Phân loại cho vay bất động sản.

Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.

Mảng cho vay kinh doanh bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây dựng khu đô thị mới, khu thương mại,  các căn hộ chung cư…

Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản: dành cho đối tượng khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà đất, trang trí nội thất… và đây chính là mảng mà đề tài đang hướng đến.

1.1.4.Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản.

• Đối với ngân hàng.

Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi rộng về thờigian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.

Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất.

Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh toán, quản lý tài khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng không phải tốn phí.

• Đối với khách hàng.

Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có.

Thứ hai, với việc mua nhà đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không nhiều.

Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được 80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo và không thể hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử dụng toàn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.

• Đối với bên bán

Trong nhiều trường hợp, người bán mong muốn bán nhà cho người mua, tuy nhiên nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong trường hợp này ngân hàng chính là trung gian thanh toán cho người mua, đảm bảo hoạt động mua bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn hơn, tránh các trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền, sang tên không mong muốn.

Ngoài ra, hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán, người mua và ngân hàng với nhau. Thông qua ngân hàng, người bán có thể tìm kiếm được khách hàng mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm được bất động sản thông qua ngân hàng.

1.2.Chính sách tín dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội.

1.2.1. Điều kiện khách hàng vay vốn.

• Điều kiện đối với khách hàng.
  • Khách hàng có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
  • Cá nhân/ hộ gia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phố nơi MB có trụ sở.
  • Có độ tuổi nằm trong khoản từ 20 đến 60 tuổi đối với nữ và 65 đối với
  • Có mục đích rõ ràng, có giấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với quy định của
  • Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết.
  • Có TSĐB và thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật và
• Điều kiện về tài sản đảm bảo.

MB chỉ nhận các loại tài sản đảm bảo bao gồm giấy tờ có giá, phương tiện vận tải, bất động sản (đất, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất trong tương lai).

1.2.2. Mức cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay và phí.

• Mức cho

Mức cho vay được xác định căn cứ vào đối tượng khách hàng, nhu cầu vay vốn, khả năng tài chính và giá trị tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng.

Mức cho vay tối thiểu là 50 triệu đồng và tối đa được quy định như sau.

Đối với tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai.

• TSĐB là đất, nhà xây mới và sửa chữa trên đất, mức cho vay tối đa là 80% tổng nhu cầu vốn nhưng không vượt quá 70% giá trị định giá TSĐB của MB AMC.
• Đối với nhà chung cư chưa ra sổ, mức cho vay tối đa 70% nhu cầu vốn và 70% giá trị thị trường của tài sản (áp dụng đối với các dự án nhà chung cư đã liên kết).
• MB không nhận thế chấp TSĐB là chung cư chưa ra sổ và không thuộc danh mục các dự án mà MB không liên kết.

Đối với tài sản đảm bảo độc lập.

Trường hợp TSĐB là giấy tờ có giá. Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn của khách hàng nhưng không vượt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị TSĐB theo nghiệp vụ cho vay cầm cố GTCG của MB trong từng thời kỳ.

Trường hợp TSĐB là phương tiện vận tải. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá tỷ lệ cho vay trên TSĐB theo quy định nghiệp vụ cho vay mua ô tô trả góp của MB trong từng thời kỳ.

Trường hợp TSĐB là bất động sản. Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn và không vượt quá 80% giá trị định giá tài sản đảm bảo.

• Thời hạn cho

Thời hạn cho vay được xác định dựa trên tài sản đảm bảo của khách hàng. Trường hợp tài sản đảm bảo là bất động sản.

Đối với hoạt động cho vay xây dựng nhà,mua nhà phố, nhà chung cư, đất dự án. Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.

Đối với hoạt động cho vay sửa chữa nhà kết hợp mua sắm nội thất . Thời hạn cho vay tối đa là 15 năm.

Trường hợp tài sản đảm bảo là động sản hoặc giấy tờ có giá, thời hạn cho vay được quy định theo nghiệp vụ quy định của MB.

• Lãi suất cho

Theo quy định của MB trong từng thời kỳ nhưng tối đa không vượt quá 150% lãi suất cơ bản của NHNN quy định trong từng thời kỳ.

Khách hàng được lựa chọn áp dụng một trong các hình thức lãi suất thả nổi hoặc cố định suốt thời gian vay.

• Phí

Các loại phí bao gồm: phí trả cho MB và phí trả cho các tổ chức cung ứng dịch vụ liên quan cụ thể có các khoản phí sau.

Phí định giá: khách hàng phải trả cho công ty quản lý nợ và khai thác tài sản MB AMC. Mức phí cụ thể được niêm yết dựa trên giá trị TSĐB.

Phí công chứng: khách hàng phải trả cho phòng công chứng, nơi công chứng hợp đồng thế chấp của khách hàng. Mức phí cụ thể vào khoảng 0,1% giá trị khoản vay và giảm dần khi khoản vay lớn hơn 1 tỷ đồng.

Phí đăng ký giao dịch đảm bảo: là khoản phí khách hàng phải chịu để trả cho phòng tài nguyên môi trường để thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản của khách hàng tại ngân hàng. Mức phí đăng ký giao dịch đảm bảo được phòng tài nguyên môi trường quy định là 80.000VND cho một tài sản/1 lần đăng ký.

1.2.3. Phương thức thực hiện.

• Phương thức cho vay

Áp dụng phương thức cho vay từng lần (vay theo món).

• Phương thức giải ngân.

Trường hợp vay xây dựng, sửa chữa nhà. Áp dụng phương thức giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên cung ứng vật tư /dịch vụ hoặc vào tài khoản của khách hàng.

Trường hợp vay mua nhà, đất. Thực hiện giải ngân chuyển khoản/tiền mặt trực tiếp cho bên bán.

Trường hợp cho vay bù đắp. Thực hiện giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của bên đã cung ứng vốn trước đó cho khách hàng. Trường hợp giải ngân tiền mặt phải có biên bản giao nhận tiền ba bên có sự giám sát của MB.

• Phương thức thu nợ gốc và lãi vay

Việc trả nợ có thể bằng tiền mặt, chuyển khoản hoặc các phương thức thanh toán khác phù hợp với quy định của MB. MB và khách hàng thỏa thuận phương thức trả nợ gốc lãi tùy theo nhu cầu và mong muốn của khách hàng.

1.2.4. Hồ sơ vay vốn.

Khách hàng vay vốn cần cung cấp các hồ sơ sau:

Giấy CMND/ Hộ chiếu, Hộ khẩu/sổ tạm trú (KT3) của khách hàng và người hôn phối (vợ/chồng), người bảo lãnh (nếu có) hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương.

Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng.

Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa khách hàng và người bảo lãnh. Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính và nguồn trả nợ.

Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn.

Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp/ sở hữu hợp pháp đối với tài sản khách hàng dự định dùng làm tài sản bảo đảm.

Xem thêm: Đề cương hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

1.3.Những quy định về chính sách cho vay đối với đối tượng khách hàng cá nhân của MB.

1.3.1. Điều kiện cho vay.

• MB không cho vay với các trường hợp khách hàng là:

Thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.

Người có thẩm quyền, xét duyệt cho vay của MB. Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên hội đồng quản trị, ban kiểm soát, Tổng giám đốc (giám đốc), Phó tổng giám đốc (phó giám đốc) của MB.

Khách hàng phát sinh nợ nhóm 3 trở lên tại các TCTD trong 12 tháng gần nhất tính đến ngày vay vốn.

• MB ưu tiên cho vay với các khách hàng thuộc đối tượng sau:

Khách hàng được MB xếp hạng tín dụng từ A trở lên

Khách hàng có mức thu nhập bình quân hàng tháng từ 15tr trở lên Khách hàng đang sử dụng dịch vụ trả lương qua tài khoản của MB.

Hộ kinh doanh có thời gian hoạt động liên tục 2 năm, có giấy phép kinh doanh và mức lợi nhuận bình quân hàng tháng từ 30 triệu đồng trở lên.

1.3.2. Điều kiện về mục đích sử dụng vốn.

• Đối với mục đích mua bất động sản.

Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định mua như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và sở hữu nhà ở, biên lai nộp lệ phí trước bạ, biên lai nộp thuế sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền…

Giấy tờ mua bán (giấy đặc cọc)/ hợp đồng mua bán nhà đất công chứng, biên bản thanh toán tiền …

• Đối với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà.

Khách hàng cần cung cấp giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà dự định xây dựng, sửa chữa.

Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp xây dựng mới).

Hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa theo biên lai, hóa đơn mua bán…

Bảng dự toán chi phí công trình xây dựng/sửa chữa phù hợp bản vẽ thiết kế công trình và quy định về giá thành.

• Đối với mục đích cho vay bù đắp.

Giấy chứng nhận chủ quyền hợp pháp của căn nhà vừa xây dựng, sửa chữa hoặc vừa mua đã sang tên của khách hàng và thời gian không quá 3 tháng.

Giấy tờ chứng minh nguồn vốn huy động hợp pháp trước đó để thanh toán cho bên bán nhà/bên cung ứng vật tư, nguyên liệu.

1.3.3.  Điều kiện chứng minh khả năng tài chính

• Xác nhận nguồn trả nợ.

MB xác định nguồn thu nhập ròng của khách hàng để đảm bảo khách hàng có thể trả nợ gốc và lãi vay trong suốt thời gian vay. Theo đó, thu nhập ròng của khách hàng là thu nhập hợp pháp đã trừ đi tất cả các khoản chi phí thường xuyên của khách hàng và gia đình.

Thu nhập hợp pháp là các nguồn thu nhập từ lương và phụ cấp của khách hàng và người đồng trách nhiệm, thu nhập từ hộ sản xuất kinh doanh, thu nhập từ đầu tư góp vốn…

Chi phí thường xuyên bao gồm các khoản chi phí sinh hoạt hàng tháng của gia đình, chi phí hoạt động của hộ kinh doanh, chi phí trả gốc, lãi của khoản vay hiện tại (nếu có), chi phí sử dụng thẻ visa (nếu có)…

• Giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của khách hàng.

Đối với nguồn thu từ cá nhân:

Giấy tờ bao gồm: hợp đồng lao động, quyết định bổ nhiệm/nâng lương, bảng lương, sao kê lương hoặc văn bản xác nhận thu nhập của công ty khách hàng đang làm việc.

Đối với hộ kinh doanh.

Giấy tờ bao gồm: đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề, hợp đồng thuê cửa hàng. Báo cáo tài chính (nếu có), hóa đơn điện, nước….sổ sách theo dõi doanh thu, chi phí, hợp đồng kinh tế, hóa đơn nhập hàng…

Giấy tờ chứng minh thu nhập hợp pháp khác.

• Điều kiện tài sản đảm bảo tiền

Loại tài sản đảm bảo.

Phương tiện vận tải: bao gồm xe hạng thường, hạng trung và hạng sang.

Bất động sản: bao gồm đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Giấy tờ có giá: bao gồm các loại giấy tờ theo quy định của MB

Điều kiện đối với tài sản.

Quyền sở hữu: TSĐB phải thuộc sở hữu của khách hàng và/hoặc người hôn phối hoặc bên thứ 3 có quan hệ huyết thống với khách hàng (hoặc với người hôn phối) như ông, bà, bố, mẹ, chị, em…

Độ tuổi của bên bảo lãnh không quá 65 tuổi.

Hồ sơ tài sản bảo đảm

Tài sản đảm bảo là phương tiện vận tải: Bảng gốc đăng ký xe, bản gốc giấy chứng nhận bảo hiểm còn hiệu lực bằng với thời gian vay vốn, sổ đăng kiểm…

Tài sản đảm bảo là giấy tờ có giá: bản gốc giấy tờ có giá hoặc xác nhận của đơn vị phát hành giấy tờ có giá hoặc xác nhận của tổ chức lưu ký đối với giấy tờ có giá lưu ký tại bên thứ 3…

Tài sản đảm bảo là bất động sản.

Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

1.3.4. Điều kiện giải ngân.

• Điều kiện giải ngân.

MB thực hiện giải ngân khi khách hàng đã nộp đủ phần vốn tự có/ tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân vào tài khoản thanh toán tại MB để trả cho bên bán hoặc bổ sung giấy tờ chứng minh khách hàng đã thanh toán đủ phần vốn tự có/tỷ lệ vốn tự có trong từng lần giải ngân cho bên bán.

MB giải ngân khi khách hàng cam kết thực hiện các điều kiện mà MB yêu cầu, hoàn thành các thủ tục vay vốn và phong tỏa TSĐB đồng thời nộp đầy đủ các khoản phí theo quy định của MB.

Quá trình thanh toán tiền mua bán/ xây dưng… phải được thanh toán chuyển khoản cho bên bán hoặc phải được sự giám sát của MB trong trường hợp giải ngân tiền mặt

• Hồ sơ giải ngân

Hồ sơ giải ngân của khách hàng bao gồm các loại giấy tờ sau: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, khế ước nhận nợ, ủy nhiệm chi/giấy lĩnh tiền…

1.4.Những chính sách hổ trợ hoạt động cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội.

1.4.1. Chính sách ghi nhận thu nhập linh hoạt.

• Nguồn thu nhập từ lương.

Nguồn thu nhập từ lương hình thành sau độ tuổi lao động.

Đối với khách hàng là những người làm công tác nghiên cứu tại cơ quan Đảng, Nhà nước, những người có học vị tiến sỹ khoa học, phó giáo sư, giáo sư được kéo dài thời gian lao động sau độ tuổi lao động từ 1-5 năm.

Đối với giảng viên trình độ tiến sỹ, kéo dài thêm 5 năm, phó giáo sư 7 năm và giáo sư là 10 năm.

Đối với nguồn thu công chức, viên chức góp vốn điều hành doanh nghiệp.

MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ lương/ cổ tức/ lợi tức hay nguồn thu nhập phát sinh từ việc thành lập, góp vốn, quản lý doanh nghiệp của khách hàng. MB chỉ đồng ý ghi nhận nguồn thu nhập trên với điều kiện khách hàng không phải là người đứng tên trực tiếp trên các văn bản chứng nhận góp vốn, thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên người đứng tên trên giấy tờ phải có mối quan hệ “tứ thân phụ mẫu” với khách hàng.

Đối với nguồn thu nhập từ lương của khách hàng.

MB quy định bảng số liệu lương bình quân theo phụ lục 1. Trong trường hợp nơi khách hàng công tác và làm việc có quy mô nhỏ và MB không có thông tin về quy mô, tình hình tài chính của khách hàng.

Trường hợp ĐVKD ghi nhận nguồn thu nhập cao hơn bảng lương bình quân theo phụ lục 1. ĐVKD cung cấp thêm các hồ sơ đánh giá về quy mô, tình hình tài chính của đơn vị nơi khách hàng công tác.

• Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà.

Nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng tài sản không được ghi nhận trên sổ đỏ, không có giấy phép xây dựng.

MB chỉ ghi nhận nguồn thu nhập này với điều kiện.

ĐVKD cung cấp chứng thư về giá của MB AMC có thể hiện quy mô, tài sản  trên đất hay xác nhận của chính quyền về quy mô tài sản trên đất phù hợp với thực tế cho thuê hoặc sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc bên thuê thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê trong 3 tháng gần nhất.

ĐVKD thực hiện thẩm định thực tế nguồn thu từ cho thuê của khách hàng, chụp ảnh tài sản và đính kèm hồ sơ vay vốn theo quy định của MB

Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng nhà đang được thế chấp tại TCTD khác.

Khách hàng và bên thuê nhà ký kết hợp đồng thuê nhà/ phụ lục hợp đồng thuê nhà có quy đinh nội dung tiền cho thuê được bên thuê chuyển khoản vào tài khoản duy nhất không hủy ngang của khách hàng tại MB.

Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê nhà nhưng khách hàng không có đăng ký kinh doanh cho thuê nhà.

MB ghi nhận nguồn thu nhập của khách hàng từ hoạt động thuê nhà trên căn cứ theo hồ sơ khách hàng cung cấp tuân thủ quy trình cấp tín dụng của MB.

Đối với nguồn thu từ cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng.

Theo quy định tại điều 492 bộ luật dân sự năm 2005, “hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng chỉ cần CV QHKH thẩm định trực tiếp tình hình, chụp ảnh ghi nhận. Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng mà không có công chứng, chứng thực. KH cam kết bổ sung hợp đồng cho thuê nhà có công chứng, chứng thực theo đúng quy định.

Đối với nguồn thu từ cho thuê chung cư không phục vụ mục đích để ở hay chưa có GCN quyền sở hữu.

MB ghi nhận nguồn thu nhập hình thành trong tương lai dựa trên cơ sở đánh giá khả năng cho thuê nhà trong tương lai với mức giá trung bình sử dụng với mục đích thuê để ở, trường hợp chưa có GCN quyền sở hữu nhà, khách hàng cung cấp biên bản bàn giao nhà, hợp đồng cho thuê nhà, chứng từ giao nhận tiền thanh toán…

• Với nguồn thu nhập từ cho thuê

Đối với nguồn thu nhập từ cho thuê xe. ĐVKQ tham khảo bảng giá cho thuê xe theo phụ lục 2. Giá trị cho thuê được tính toán dựa trên giá trị khấu hao, trong thời gian khấu hao ghi nhận 100% giá trị cho thuê, hết thời gian khấu hao ghi nhận 50% giá trị thuê theo đánh giá và thêm 30% thời gian khấu hao theo quy định của bộ tài chính.

MB không ghi nhận nguồn thu nhập từ cho thuê xe giữa cá nhân với cá nhân do thực tế đánh giá nhu cầu thuê xe của cá nhân về nguồn thu không ổn định.

• Với nguồn thu nhập từ sản xuất kinh

Với việc xác định doanh thu trong trường hợp sổ sách ghi chép không liên tục, số ngày ghi chép không đầy đủ, ĐVKD cung cấp sổ sách ghi chép tiền và hóa đơn mua bán của khách hàng hoặc sao kê tài khoản hộ kinh doanh (trường hợp mua bán chuyển khoản) 03 tháng gần nhất tính đến ngày đề nghị vay vốn.

Tính doanh thu bình quân trên ngày/tuần/tháng/quý và ước tính doanh thu cả tháng/năm.

Trường hợp khách hàng đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm nhưng có nhiều địa điểm kinh doanh hay khách hàng có nhiều đăng ký kinh doanh thì MB chỉ ghi nhận nguồn thu từ các địa điểm kinh doanh có đăng ký kinh doanh (theo nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/08/2006 về đăng ký kinh doanh: đối với những ngành bắt buộc phải đăng ký kinh doanh thì mỗi cá nhân chỉ được đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm).

1.4.2. Chính sách ghi nhận chi phí.

• Chi phí sinh hoạt gia đình.

Để xác định chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng bao gồm khách hàng, người đồng trách nhiệm và người phụ thuộc. MB ghi nhận chi phí sinh hoạt của gia đình khách hàng như sau:

Khu vực Hà Nội, TP.HCM: từ 3-5 triệu đồng/người/tháng.

Khu vực ngoài Hà Nội, TP.HCM: từ 2-4 triệu đồng/người/tháng

1.4.2.2.Chi phí thanh toán thẻ visa.

MB xác định chi phí trả thẻ visa bằng 5% dư nợ bình quân + lãi suất 2,5%/tháng/dư nợ bình quân.

Xem thêm: Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

CƠ SỞ LÝ LUẬN HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 .Khái niệm

BĐS là một khái niệm được dùng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. Ở nước ta, theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “ BĐS là tài sản không di dời được bao gồm:

a.Đất đai

b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

1. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
2. Các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.2. Đặc điểm

BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:

• Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.
• Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý.
• Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp.
• Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau.
• Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
• Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.
• Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.
• Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS.
• Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều và năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.

2. Bất động sản thế chấp

2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản

Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu  hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.

2.2 Phân loại bất động sản thế chấp

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS. BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.Tài sản thế chấp gồm:

• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
• Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
• Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
• Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp

BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó

• Thuộc loại tài sản được phép giao dịch

Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

• Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.

• Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.

2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội

• Thị trường BĐS nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp BĐS có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp BĐS là một trong các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội.
• Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
• Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng.
• Thế chấp BĐS là một trong các giao dịch phổ biến trong thị trường BĐS, nhất là khi nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu vốn vay để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu sẽ dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy thị trường BĐS ngày càng phát triển.

3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng

3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp

Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp BĐS, trước hết cần thực hiện các nguyên tắc sau:

• Khách hàng vay phải thế chấp BĐS để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng và khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
• Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng. Trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình. Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam.
• Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được.

3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp.

3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp

Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất của các tổ chức kinh tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt Nam ở trong nước.
• Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó.
• Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm tài sản thế chấp.
• Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng BĐS phải lập thành văn bản riêng.
• Ngân hàng xem xét, quyết định việc bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và BĐS hình thành từ vốn vay đáp ứng đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay như sau:
• Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó.
• Đối với BĐS hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Trường hợp pháp luật quy định BĐS phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi BĐS đã được đưa vào sử dụng.

3.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS

• Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng thực thì các bên phải tuân theo.
• UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng thế chấp bảo lãnh.
• Đối với BĐS thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp.

3.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp

• Hợp đồng thế chấp BĐS phải có các nội dung chủ yếu sau:
• Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm
• Nghĩa vụ được bảo đảm
• Miêu tả BĐS thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ kèm theo.
• Giá trị của BĐS thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá tri BĐS kèm theo mà các bên đã thỏa thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên môn.
• Bên giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp
• Quyền nghĩa vụ của các bên
• Các thỏa thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp.
• Các thoả thuận khác

3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS

Để bảo đảm cho quá trình diễn ra có lợi cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì các bên cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau:

3.3.1 Quyền của khách hàng vay

• Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp.
• Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định
• Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng.
• Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị hư hỏng
• Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.

3.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay

• Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba ( nếu có)
• Giao BĐS thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về BĐS thế chấp cho ngân hàng
• Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán BĐS trả nợ cho ngân hàng.
• Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS thế chấp.
• Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp
• Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất.
• Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị BĐS thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng.
• Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đã được bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn.
• Đối với BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay:
• Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà BĐS sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
• Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay.
• Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó.
• Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm.

3.3.3- Quyền của ngân hàng

• Giữ giấy tờ về BĐS thế chấp; giữ BĐS thế chấp trong trường hợp các bên có thoả thuận
• Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng BĐS thế chấp trong trường hợp giữ BĐS
• Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp theo thoả thuận trong trường hợp giữ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp.
• Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ BĐS thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung BĐS thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác nếu BĐS bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay hoặc bên thứ ba không thực hiện được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn
• Xử lý BĐS để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật
• Đối với BĐS hình thành từ vốn vay:
• Yêu cầu khách hàng thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay.
• Tiến hàng kiểm tra và yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin để kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay.
• Thu hồi nợ vay trước hạn nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết.
• Xử lý tài sản hình thành vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

3.3.4 Nghĩa vụ của ngân hàng

• Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường hợp ngân hàng giữ.
• Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong trường hợp ngân hàng giữ.
• Không được tiếp tục khai thác công dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị BĐS trong trường hợp ngân hàng giữ.
• Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ.
• Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ.
• Đối với BĐS hình thành từ vốn vay:
• Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy định
• Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ.

3.4 Xác  đinh giá trị của BĐS thế chấp.

Việc xác đinh giá trị BĐS thế chấp ảnh hưởng đến mức cho vay của ngân hàng đối với khách hàng vay. Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích của người đi vay và người cho vay thì giá trị của BĐS được xác đinh như sau:

• BĐS thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác định giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác định mức cho vay của ngân hàng và không áp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng.
• Đối với BĐS thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị của BĐS thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của Nhà nước ( nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá
• Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xác định như sau:
• Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do ngân hàng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Ngân hàng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
• Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
• Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước đó khi được miễn giảm.
• Giá trị BĐS thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong trường hợp BĐS thế chấp có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị BĐS thế chấp khi các bên có thoả thuận.

Xem thêm: Kiến nghị – Giải pháp hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp

Một BĐS bảo quản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Trường hợp BĐS được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì phải có đủ các điều kiện:

• Các giao dịch đảm bảo liên quan đến BĐS này đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm
• Các tổ chức tín dụng cùng chấp nhận một BĐS thế chấp, bảo lãnh phải thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến BĐS bảo đảm, về việc xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả nợ(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Gía trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp có quy

định khác

• Trường hợp thế chấp BĐS có khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý BĐS và giấy tờ của BĐS thế chấp, không phân biệt đó là tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh hay tổ chức tín dụng Việt Nam.

II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.Khái niệm và vai trò định giá bất động sản

1.1 Khái niệm định giá bất động sản

Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá BĐS, thông thường người ta hay sử dụng 2 khái niệm sau:

• Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã được xác định.
• Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.

Như vậy định giá BĐS là một công việc phức tạp, nó không chỉ mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghệ thuật vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để định giá trị của tài sản BĐS đó. Quá trình này không thể tách rời với mục đích định giá BĐS.

1.2 Vai trò định giá bất động sản

Thị trường BĐS hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu BĐS lớn hơn cung rất nhiều, cùng với nạn đầu cơ BĐS, những cơn sốt ảo làm cho giá cả thị trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Chính vì vậy định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị phù hợp của BĐS góp phần minh bạch cho thị trường BĐS. Định giá BĐS là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh…

Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tức BĐS. Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản bảo đảm đựơc thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó.

Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trường hợp này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi. Giá trị định giá này có thể khác xa so với định giá bán trên thị trường. Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức

2.Nguyên tắc định giá bất động sản

2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi các quyền sở hữu về BĐS đó được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)

2.2 Nguyên tắc thay thế

Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một cách sử dụng cũng có thể có nhiều BĐS đáp ứng được. Vì thế một BĐS tương tự có thể thay thế sử dụng cho một BĐS khác. Người mua không bao giờ trả giá cao hơn cho BĐS có cùng công năng với bất động sản khác và BĐS nào có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư hơn.

2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và chính xác, người định giá phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để tính giá trị tài sản.

2.4 Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

2.5 Nguyên tắc cung- cầu

Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của cung cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong đô thị. Như vậy khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung cầu, đánh giá các nhân tố tác động đến cung cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vân động của cung – cầu BĐS.

2.6  Nguyên tắc nhất quán.

Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tư vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Vì vậy, khi định giá một BĐS, người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá tiềm năng

2.7 Nguyên tắc cạnh tranh.

Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh trở nên có tính hấp dẫn, điều đó có nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh”. Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung-cầu; giữa cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cả nước. Do đó, người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS, dự báo tình sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá phù hợp, chính xác.

2.8  Nguyên tắc thực tế.

Định giá phải được dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng sử dụng này không được trái với quy hoạch. Đối với việc định giá đất, khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện nguyên tắc thực tế đảm bảo cho BĐS được giá trị cao nhất tại thời điểm định giá.

Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải biết kết hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây là điều kiện tiên quyết đến sự thành công của quá trình định giá một BĐS.

3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:

3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

3.1.1 Các yếu tố tự nhiên

• Vị trí BĐS :Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở các vị trí khác
• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại.
• Địa hình BĐS tọa lạc: Những BĐS ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường hay những khu vực có địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại
• Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
• Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
• Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

3.1.2 Các yếu tố kinh tế

• Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
• Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường

• Tính hữu dụng của BĐS: một BĐS có tính hữu dụng cao, thỏa mãn nhiều nhu cầu sử dụng thì giá càng cao và ngược lại.
• Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: Cầu BĐS trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại.

3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS

• Tình trạng pháp lý của BĐS: BĐS có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn các BĐS có giá không hợp lệ
• Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS

3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý

• Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng
• Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS.
• Các chính sách tác động trực tiếp:(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách thuế, tín dụng…

3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

• Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực
• Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
• Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
• Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng)
• Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với khu vực khác
• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
• Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
• Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
• Mức độ lạm phát chung
• Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

3.3.3 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)

4 Quy trình định giá bất động sản

Định giá BĐS bao gồm nhiều bước có trật tự và logic, điều này giúp nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá gồm các bước sau:

4.1. Xác định vấn đề định giá

Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.

Để đạt được mục đích trên cần phải làm rõ các vấn đề:

• Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thước lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ BĐS…
• Nhận biết các đặc điểm pháp lý của BĐS mục tiêu: các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế khai thác.
• Xác định rõ mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm…
• Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm giá trị bồi thường
• Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
• Xác định ngày định giá có hiệu lực
• Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành

4.2 Lâp kế hoạch định giá

Dựa trên thông tin sơ bộ mà khách hàng cung cấp, nhân viên định giá lựa chọn các thông tin cần thu thập, sau đó sẽ thực hiện các công việc sau:

• Lập lịch trình làm việc: phụ thuộc vào khối lượng công việc
• Yêu cầu nhân lực: phụ thuộc vào đặc điểm của công việc định giá
• Các yếu tố cần nhận biêt:
• Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản, trạng thái cung cầu, đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định giá.
• Nhận biết các tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài sản mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cứ và các động thái thị trường.
• Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin và các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được.
• Xác định nguồn thông tin(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Thiết kế chương trình, thời biểu công tác.
• Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá.

4.3 Thu thập tài liệu

• Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu
• Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
• Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng.
• Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội.
• Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin

4.4 Phân tích thông tin

4.4.1 Phân tích thị trường

• Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội, môi trường, chính sách của chính phủ cho vùng đó. Phân tích xu hướng để biết xem thông tin này ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến BĐS định giá.
• Thông tin cụ thể:
• Phân tích thông tin về BĐS mục tiêu(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Phân tích thông tin về BĐS so sánh
• Phân tích thị trường
  • Cung : danh mục BĐS đang giao dịch, các BĐS được mời chào, tỷ lệ hấp thụ của thị trường…
  • Cầu:
    • Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

4.4.2  Ước tính giá trị

Liên quan đến sử dụng cao nhất tốt nhất nghĩa là giá trị ngày hôm nay đã phải là cao nhất tốt nhất chưa

Các kỹ thuật định giá:

• Phương pháp so sánh: so sánh những mảnh đất giống với bất động sản đã được bán trên thị trường
• Phương pháp phân phối: xác định giá của bất động sản đã được bán rồi phân phối giá đất và giá công trình, có hai cách để phân phối giá trị:
• Thiết lập tỷ lệ mối quan hệ phổ biến giữa công trình và đất
• Phân tích so sánh
• Phương pháp rút ra: ước lượng giá đất từ giá bán BĐS – chi phí phát triển BĐS ( phương pháp giá trị còn lai)
• Phưong pháp chia nhỏ: dùng định giá với mảnh đất lớn, có thể chia theo lô hoặc chia theo hạng mục công trình
• Kỹ thuật giá trị còn lại của đất ( phương pháp lợi nhuận): áp dụng với BĐS có tính độc quyền nhất định)
• Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất.

4.5 Lựa chọn phương pháp định giá

Dựa vào mục tiêu định giá và sự sẵn có của thông tin để lựa chọn các phưong pháp định giá phù hợp. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.

Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục tiêu và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá

4.6 Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

4.7 Báo cáo định giá

Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Dó đó, nội dung của báo cáo phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung của báo cáo định giá:

• Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
• Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
• Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.
• Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng được.
• Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá.
• Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận, các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
• Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản.
• Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
• Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
• Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Hạn chế khả năng tiến hành điều tra thực tế.
• Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.
• Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá.
• Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.
• Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.
• Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng
• Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.

Các báo cáo định giá cũng cần được lưu giữ trong một thời gian nhất định.

5 Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp

5.1 Phương pháp so sánh

5.1.1 Khái niệm

Là phương pháp so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá trị của BĐS mục tiêu

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế

Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.

5.1.2 Nội dung của phương pháp

Khi sử dụng phương pháp người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của BĐS và các giao dịch là cho giá của BĐS khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.

Việc định giá BĐS thường tiến hành theo các bước sau:

• Bước 1: Tim kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như vị trí, kiểu cách, điều kiện môi trường, ghi chép những vấn đề đằng sau những con số thu thập được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của BĐS, mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch.
• Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐS mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các BĐS chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các BĐS này ở trong cùng một khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với BĐS cần định giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích.
• Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cứ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS chứng cứ. Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì tiến hàng điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh đó là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
• Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều chỉnh

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về BĐS mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi. Khi điều chỉnh cần thuân theo nguyên tắc lấy BĐS cần định giá làm chuẩn. Nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐS so sánh xuống và ngược lại. Nhưng điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh

Xem thêm: Lời kết luận hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

5.1.3 Yêu cầu của phương pháp

• Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự và trong cùng một vùng với BĐS mục tiêu. Các BĐS tương tự là đồng nhất. Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch ở những thời gian gần đây ( mang tính tương đối). Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càng ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét ( mang tính chất hướng dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường.
• Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá. Người định giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá BĐS, nghiên cứu trên thị trường giá BĐS cần định giá.
• Phương pháp này không có công thức hay mô hình mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giá trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này cũng đòi hỏi thị trường phải ổn định

5.1.4 Ưu điểm của phương pháp

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm sau:

• Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
• Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
• Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá BĐS

5.1.5 Hạn chế của phương pháp

• Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của BĐS.
• Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với BĐS tạo ra thu nhập, người đầu tư quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các nguồn tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh giá bán BĐS tạo ra thu thập là rất khó khăn.
• Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, người định giá cần phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ các đặc điểm của người bán và người mua khi tham giá giáo dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không tham giá giao dịch thì có thể dẫn đến những kết luận thiếu chính xác

5.1.6 Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản thế chấp

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sảm đảm bảo chủ yếu diễn ra với các tài sản là BĐS. Người định giá phải tìm ra giá trị cụ thể của BĐS. Với những ưu điểm trên thì phương pháp so sánh rất phù hợp trong việc định giá BĐS thế chấp.Việc tìm ra giao dịch của các BĐS tương tự và việc tìm kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS giao dịch trên thị trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánh là rất phù hợp bởi nó phản ánh giá trị thị trường của BĐS. Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp này cũng sẽ gặp khó khăn. Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS được đánh giá cao do các giao dịch trước đó của các BĐS so sánh cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trường không ổn định và thông tin thiếu chính xác như thị trường BĐS nước ta hiện nay thì việc trong tương lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của thị trường. Vì vậy khi áp dụng phương pháp này, người định giá phải có kinh nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh.

5.2  Phương pháp đầu tư

5.2.1 Cơ sở của phương pháp đầu tư

Như ta đã biết BĐS có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)

Khi người định giá được yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với BĐS cho thuê thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ phải trả cho cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào bất động sản trên số vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trường hợp ngược lại, tức là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra cho tài sản. Cũng có trường hợp BĐS không được đầu tư nhưng cũng có thể dự báo được chính xác thu nhập bằng cách so sánh với BĐS tương tự đã được đầu tư. Tóm lại cơ sở lý luận của phương pháp đầu tư là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản.

5.2.2  Nội dung

Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư, ta phải tiến hành các bước sau:

• Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
• Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
• Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự.
• Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

5.2.3 Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư

• Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài sản và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
• Trong thực tế có nhiều BĐS được cho thuê và người ta có thể biết trước thu nhập hàng năm của nó. Còn đối với trường hợp BĐS không cho thuê, người ta cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được cho thuê. Trong trường hợp này đòi hỏi người định giá phải xác định được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi và sử dụng số nhân, đựơc biết như những năm mua (YP). Số nhân được miêu tả một cách phù hợp với giá trị hiện tại của một đồng vốn/năm. Số nhân này được tình toán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu tư, là tài khoản lợi tức mà ông ta mong muốn nhận được. Lợi tức này phản ánh chất lượng đầu tư khi so sánh với việc đầu tư vào BĐS khác và các việc đầu tư khác. Do đó khi sử dụng phương pháp này người định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình.

5.2.4 Ưu điểm của phương pháp đầu tư

• Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
• Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, với các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.

5.2.5 Nhược điểm của phương pháp đầu tư

• Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai.
• Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
• Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán. Trong các trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

5.2.6 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp

Các BĐS dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng: có thể là nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, cao ốc văn phòng, nhà xưởng… mỗi BĐS thế chấp có thể có những phương pháp định giá phù hợp nhẩt. Phương pháp đầu tư rất phù hợp với các BĐS cho luồng thu nhập ổn định như cao ốc văn phòng.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)

Đối với các BĐS cho thuê ( như cao ốc văn phòng), khi xác định giá trị của BĐS này người định giá thường sử dụng phương pháp đầu tư, vì các BĐS cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, người ta có thể chuyển đổi tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có điều người định giá cần chú ý trong trường hợp toàn quyền sở dụng tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trường hợp này có thể xác định giá trị BĐS bằng cách chuyển hóa thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu.

Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu BĐS toàn quyền sử dụng cho thuê BĐS để người đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại BĐS để hưởng lãi trên tiền cho thuê BĐS, phương pháp định giá BĐS trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp trên nhưng có sự khác biệt là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn như trường hợp toàn quyền sử dụng

5.3 Phương pháp chi phí

5.3.1 Khái niệm và ý nghĩa

Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí tạo nên BĐS xác định BĐS mục tiêu thông qua viêc xác định chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế. Đối với BĐS mới, chi phí thay thế (tái tạo) BĐS mục tiêu là chi phí đối với BĐS mới. Đối với BĐS cũ, tính hao mòn lỗi thời của BĐS mục tiêu. Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm thấy một BĐS tương tự như BĐS của chúng ta. Nhưng BĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự làm cơ sở cho việc định giá các BĐS cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu thành bất động sản đó. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các bất động sản cấu thành tạo nên BĐS đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về BĐS. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi  phí  của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)

5.3.2 Nội dung của phương pháp

• Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.
• Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng xét trên mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.

5.3.3 Ưu điểm của phương pháp

• Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được.
• Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)

5.3.4 Hạn chế của phương pháp

Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá là xác định đúng, đủ chi phí cũng như phần giảm giá của BĐS, bởi với những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được ra giá trị của nó, còn với chi phí vô hình thì việc ước lượng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn. Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn chế sau:

• Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
• Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ.
• Việc ước giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm giá tích lũy.
• Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm

5.3.5 Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp

Phương pháp thường được sử dụng để định giá các BĐS thế chấp có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: nhà máy điện, nhà máy xi măng,… mà chúng ít được giao dịch trao đổi trên thị trường. Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh lại là điểm mạnh của phương pháp này. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí người định giá cần chú ý : nếu những chỗ thay thế được mà xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá.

5.4 Phương pháp thặng dư

5.4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trên cở sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế hơn đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả mọi ngừơi. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có thể dung cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực, giá trị khách quan, giá trị công bằng của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản hay dự án đó

Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số vốn còn lại sau khi đã được xác định giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.(Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)

5.4.2 Nội dung phương pháp

• Bước1 : Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
• Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
• Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng,chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
• Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển.)
• Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu ( các chi phí đầu tư hợp lý để có BĐS cho việc phát triển ) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan.

5.4.3 Ưu điểm

• Đây là phương pháp thích hợp để ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. (Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản ngân hàng)
• Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện các dự án phát triển BĐS.

5.4.4 Hạn chế

• Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất.
• Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện của thị trường.
• Giá cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
• Phương pháp này không tính đến giá trị của tiền

5.4.5 Điều kiện áp dụng

• Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp
• Các yếu tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
• Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đaiđể xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.
• Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, hân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại hi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
• Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh ĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và cơ hội đầu tư vào BĐS. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.

DOWNLOAD

Xem thêm: ==> Dịch vụ viết thuê báo cáo thực tập 

Xem thêm: Kho 999+ báo cáo thực tập quản trị nguồn nhân lực

Lời kết: Trên đây Thuctaptotnghiep đã chọn lọc cho các bạn Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay bất động sản từ những bài đạt điểm cao, được đánh giá tốt trong quá trình làm bài. Hy vọng với bài viết này có thể giúp cho các bạn có thêm tài liệu tham khảo để hoàn thành thật tốt bài luận của mình. Ngoài ra, trong quá trình làm bài các bạn gặp khó khăn trong vấn đề thiếu tài liệu hoặc không có thời gian viết bài luận cần thuê người viết, các bạn liên hệ qua zalo: 0934.536.149 để được hỗ trợ làm tốt bài luận của mình nhé.

Chúc các bạn hoàn thành thật tốt bài báo cáo thực tập của mình!

Đặng Thị Thu Phương

Tôi tên là Đặng Thị Thu Phương, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Kinh Tế. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvanpanda.com. Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, https://thuctaptotnghiep.com/ – Hoặc ZALO: 0932.091.562