Cơ sở lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là gì? Để hiểu rõ hơn về lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung của Pháp luật Việt Nam qua các giai đoạn. Cũng như để nắm vững các quy định, các vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Qua quá trình, nghiên cứu, tìm hiểu, học viên sẽ trình bày, phân tích một cách khái quát các nội dung trên tại chương này.
====>>> KHO 99 + Báo cáo thực tập ngành Luật
1. Khái niệm đất ở là gì?
Khái niệm đất ở là Mọi dân tộc, mọi quốc gia đều thừa nhận đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống. Đất đai vừa có giá trị kinh tế vừa có giá trị xã hội.
Về giá trị kinh tế, đất đai có đặc điểm là tư liệu sản xuất, là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, là một tư liệu sản xuất cho nên đất đai có giá trị kinh tế và trị giá được thành tiền. Trong thời kỳ kinh tế thị trường, đất đai càng phát huy tác dụng, phát huy được nhiều chức năng để góp phần tạo ra nhiều của cải vật chất phục vụ con người. Đất đai cũng có giá trị xã hội vì nó gắn liền với đời sống con người. Người ta không thể sống mà không có đất hay gắn với đất. Mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều lấy đất đai làm nền tảng.
Vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất song do có tính xã hội đó mà đất đai trở thành một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những thành tố không thể thiếu của sự sinh tồn, một yếu tố không thể thay thế trong đời sống con người. Đất đai là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác.
Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi nó là nhiệm vụ cần giải quyết. Mỗi một tấc đất đều gắn liền với một giá trị lịch sử nhất định của mỗi quốc gia. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh.
1.1 Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa…)
Với quy định của pháp luật, đất đai được chia ra làm nhiều loại khác nhau: theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Sự phân chia này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự đan xen chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai.
Để khắc phục những hạn chế này, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 và hiện nay là Luật Đất đai 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:
1.2 Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.
1.3 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác;
1.4 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn được Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”
Đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Đất ở tại đô thị được Luật Đất đai 2013 quy định: Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Luật Đất đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thống nhất trong việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Khái niệm đất ở được hướng dẫn chi tiết hơn tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (thay thế Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất):
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.
“Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng vẫn thuộc xã quản lý”.
“Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý”.
Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở là gì?
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Các tổ chức cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất ở nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất ở. Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài sản nào khác. Đất ở thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất ở thuộc về người sử dụng đất ở. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất ở đã tách khỏi quyền sở hữu, được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất ở.
Người sử dụng đất ở không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở một cách ổn định lâu dài mà họ còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện và giao dịch dân sự và kinh tế về quyền sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất ở “quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất ở sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định”, nhờ đó người sử dụng đất ở ngoài việc khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng.
Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất ở nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu đất ở, có thể chủ động độc lập quyết định việc sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước. Nhưng dù Nhà nước có cho phép người sử dụng đất ở tiến gần tới quyền sở hữu, Nhà nước không trực tiếp sử dụng thì Nhà nước cũng không mất đi quyền sử dụng của mình.
Bởi vì, thông qua việc xây dựng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở; thông qua việc xây dựng ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất ở, buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất ở, điều này có ý nghĩa thông qua quá trình sử dụng, người sử dụng đất ở, bên cạnh việc được hưởng các quyền lợi ích từ việc sử dụng mang lại thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng, đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất ở cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất ở, thuế chuyển quyền sử dụng đất ở, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ở…
Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất ở có các quyền trong quá trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu gồm: quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 tiếp tục ghi nhận quyền này. Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất ở với quyền sử dụng đất ở bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cụ thể:
– Quyền sở hữu đất ở là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất (đất ở) là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.
– Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất (đất ở) lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất (đất ở) không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất (đất ở) hợp pháp là có đủ các quyền của người sử dụng đất (đất ở). Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất (đất ở). Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất (đất ở) theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê…
– Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất (đất ở) lại là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc ở chỗ người sử dụng đất (đất ở) chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (không được tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật, không được hủy hoại đất….).
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.
Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất ở là một quyền dân sự, theo đó người sử dụng đất ở được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính có lợi ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất ở là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội.
Quyền sử dụng đất ở cũng phải được hiểu là người sử dụng đất ở bên cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ còn phải thực hiên các nghĩa vụ của người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất ở vào các nội dụng khác nhau, người sử dụng đất ở còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất đai quy định:
- (1) sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
- (2) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- (4) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
- (5) Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
- (6) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
- (7) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Trong nền kinh tế thị trường người sử dụng đất ở ngày càng quan tâm đến hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ chủ của mảnh đất, xác định rõ quyền lợi của họ đối với mảnh đất của mình, tạo điều kiện để họ phát huy quyền chủ động sáng tạo của mình trong việc sử dụng, bồi bổ, cải tạo đất, đầu tư lao động tiền của để sản xuất kinh doanh trên đất ở đó. Nhà nước ngày càng coi trọng và đề cao vai trò của người sử dụng đất ở trực tiếp bằng cách quy định, mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở. Cho phép họ tiến gần hơn với quyền “định đoạt” đất ở dưới sự kiểm soát của Nhà nước.
Tóm lại: Quyền sử dụng đất ở là quyền của người sử dụng đất ở, quyền khai thác các thuộc tính của đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. quyền sử dụng đất
Tôi tên là Đặng Thị Thu Phương, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Kinh Tế. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvanpanda.com. Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, https://thuctaptotnghiep.com/ – Hoặc ZALO: 0932.091.562
