Đề xuất hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hiện nay. Trên cơ sở phân tích những thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong thời gian vừa qua, những hạn chế trong công tác quản lý đất đai và quản lý trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cả nước nói chung và trên địa bàn huyện Bình Chánh nói riêng, học viên xin đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội này như sau:
Lưu ý: Trong quá trình làm bài báo cáo thực tập tốt nghiệp, nếu các bạn gặp khó khăn về đề tài hay chưa có công ty thực tập các bạn có thể liên hệ với dịch vụ làm báo cáo thực tập trọn gói qua:
SĐT / Zalo: https://zalo.me/0934536149
====>>> KHO 99 + Báo cáo thực tập ngành Luật
1. Hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Trong thời gian tới, các cơ quan có thẩm quyền, các nhà làm luật cần phải nghiên cứu xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật phải bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa các Bộ Luật dân sự, Đất đai, Luật công chứng và pháp luật về thuế, phí và lệ phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, trong đó lấy Bộ Luật dân sự làm gốc. Việc làm này sẽ giúp tránh được sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các Luật cùng điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Cần quy định tập trung các điều luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các quy định của pháp luật, tránh tình trạng quy định chung chung, tản mạn trong nhiều điều luật như hiện nay.
Trong các điều luật nên sử dụng những từ ngữ, thuật ngữ mang tính phổ thông nhưng cũng phải gần gũi, dễ hiểu với người dân. Theo học viên, các nhà làm luật nên có quy định giải thích cụ thể cho người đọc luật hiểu về thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thời điểm người nhận chuyển nhượng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở một cách thống nhất giữa Bộ Luật dân sự và Luật đất đai.
Chính quyền địa phương cần phải có biện pháp để đưa pháp luật về đất đai đến gần dân hơn. Trên thực tế Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện có quy định bộ thủ tục, quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhưng khi được hỏi thì đa phần người dân, kể cả một số cán bộ, công chức, viên chức đều trả lời là không biết và cũng chưa từng được tiếp xúc, đọc qua, nghe qua bộ thủ tục đó. Nghiên cứu giải pháp khắc phục được tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở “ngầm” không thông qua đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
Cần phải quy định hết những trường hợp cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong pháp luật về đất đai. Nghiên cứu xây dựng, ban hành các quy định, chế tài đối với các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nếu họ vi phạm hợp đồng, vi phạm các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép; kiên quyết xử lý nghiêm minh các vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất ở chính quy và vận hành đúng quy luật thì việc đầu tiên cần phải làm là phải tạo ra được hàng hóa của thị trường đó với các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Quyền sử dụng đất ở với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt khi tham gia vào thị trường, phải có nhãn mác chứng tỏ nguồn gốc xuất xứ như các hàng hóa thông thường khác. Với đất ở, bảo đảm nguồn gốc hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở chính là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản của người sử dụng đất ở.
Nó cũng có vai trò như các loại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu khác như đăng ký ôtô, xe máy. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng hợp pháp cũng như các giao dịch quyền sử dụng đất nói chung. Do vậy cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các đối tượng có đủ điều kiện. Chấp nhận những sai sót và hệ quả của những năm buông lỏng quản lý, phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Cần xác định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trước hết là nghĩa vụ của Nhà nước, cán bộ quản lý nhà nước phải tìm đến người sử dụng đất ở để cấp giấy chứng nhận, là trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải có biện pháp để tổ chức tốt cho người sử dụng đất ở đăng ký đất đai, triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Luật đất đai 2013 quy định rất mở rộng tạo điều kiện nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho nhân dân.
Tuy vậy, chưa có quy định cụ thể quá thời hạn đó thì phải có các biện pháp xử lý như thế nào với những người sử dụng đất ở không kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và xử lý những cán bộ quản lý, viên chức nhà nước không tuân theo các quy định của nhà nước về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Cần quy định các biện pháp xử lý cụ thể như quá thời hạn đó mà người sử dụng đất ở không đăng ký, xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì sẽ không cấp cho các đối tượng đó và họ không được chuyển quyền sử dụng đất ở thì mới bảo đảm đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cần phải khẩn trương tiến hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai 2013 trên toàn huyện (100% thửa đất), cấp đúng thủ tục, đúng đối tượng; gắn liền việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đất với xác định chủ sở hữu tài sản trên đất đúng quy định, nhất là quyền sở hữu nhà ở.
2. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính
Thứ nhất, tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở. Đăng ký quyền sử dụng đất ở gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký khi chuyển quyền sử dụng đất ở là đăng ký khi có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật những biến động về đất đai. Đây là công việc bắt buộc, là điêu kiện tiên quyết để quản lý Nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ở, bảo đảm an toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất ở.
Các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất ở. Cần phải đơn giản tối đa các thủ tục đăng ký để các giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người chuyển nhượng đất thực hiện.
Mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý. Do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử đụng đất thực hiện quyền tự đo định đoạt trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất ở. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. quyền sử dụng đất ở là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của BLDS.
Theo Luật đất đai năm 2013, các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất ở. Là hoạt động thường xuyên mạng tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường quyền sử dụng đất ở.
Việc phối hợp thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông lĩnh vực đất đai giữa các cơ quan từ cấp xã đến cấp huyện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện còn nhiều hạn chế, chưa được thống nhất, đồng bộ, gây khá nhiều khó khăn cho người dân trong việc thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cụ thể như: hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất ở của các tổ chức, cá nhân bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại, phải bổ sung hồ sơ nhiều lần, thời gian có thể kéo dài hơn so với quy định của địa phương… Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý đặt tại nơi tiếp công dân của Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn, Ủy ban nhân dân huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai…; có chính sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ, công chức nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Thứ hai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính của huyện. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể trên địa bàn huyện. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, để xác định quyền sử dụng đất ở của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và việc quản lý Nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất ở. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất ở.
Các tài liệu địa chính của huyện Bình Chánh trong những năm qua có lúc không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất ở do các tài liệu này vốn ít được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trái pháp luật diễn ra khá phổ biến trên địa bàn huyện đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính của huyện nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động.
Theo học viên, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và bảo đảm tính chính xác thì nên thuê tổ chức dịch vụ đo đạc bản đổ địa chính dưới sự giám sát của cơ quan Nhà nước. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình và phải đo vẽ chính xác. Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chính quy, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trung ương và địa phương, giữa cấp tỉnh và cấp huyện.
Thứ ba, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dich vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất ở và các giao dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu được phép tư vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trước khi quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai. Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá… Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trường nhưng thực ra thông tin là kết quả sau cùng của hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trường quyền sử dụng đất ở. Thực hiện đa dạng hoá, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng.
Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn và môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quản lý hoạt động cua hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất ở bao gồm:
Dịch vụ thông tin hàng hoá quyền sử dụng đất ở, dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất ở, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất ở, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất ở, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất ở, tư vấn về quy hoạch kiến trúc… Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại các văn phòng, trung tâm, các chợ, siêu thị hay các công ty giao dịch BĐS thuộc mọi thành phần kinh tế. Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trường quyền sử dụng đất ở.
Các quy định của pháp luật sẽ chỉ có ý nghĩa trên giấy tờ nếu việc thực thi các quy định đó không được triển khai thực hiện hoặc thực hiện không tốt. Để nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cần thực hiện tốt một số giải pháp sau:
Một là, Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện cần thực hiện tốt hơn nữa việc tuyên truyền, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật và công khai các thủ tục hành chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đến người sử dụng đất. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật phải dễ hiểu, gắn với các hoạt động thực tế về đất đai. Nếu được, theo học viên, các cơ quan có thẩm quyền nên thành lập các tổ tư vấn pháp luật về đất đai lưu động đến các xã vùng sâu, vùng xa, vùng hải đảo, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, những nơi có ít người sinh sống,…
Hai là, cải cách thủ tục hành chính về thực hiện đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo hướng đơn giản gọn nhẹ hơn. Học viên kiến nghị một số biện pháp sau:
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cần quy định rõ các loại giấy tờ mà người đăng ký cần phải nộp. Nghiêm cấm cơ quan nhận hồ sơ yêu cầu thêm các giấy tờ khác ngoài quy định của pháp luật.
Các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản mang tính hướng dẫn để các bên tự thỏa thuận.
Cải tiến hệ thống nộp thuế, phí và lệ phí thông qua chuyển khoản để giảm bớt thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Nghiên cứu cho phép các bên đến trực tiếp trước cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất ở để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Chấn chỉnh lại hoạt động công vụ của các cán bộ, công chức làm việc tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả – Văn phòng Hội đồng nhân dân – Ủy ban nhân dân huyện, Phòng Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục thuế huyện để đảm bảo việc thực hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được nhanh chóng, không gây phiền hà cho công dân.
Ba là, tăng cường chế tài và xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu các vụ việc vi phạm đươc xử lý nghiêm minh và đúng pháp luật sẽ làm hạn chế đi rất nhiều các hành vi vi phạm. Để có thể xử lý nghiêm minh các vi phạm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, ngoài việc phải tăng cường các chế tài và thực hiện xử lý nghiêm các vi phạm.
3. Hoàn thiện pháp luật về đất đai
Cần tiếp tục sửa đổi các quy định về giá đất để đảm bảo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nêu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải là giá thị trường. Theo học viên được biết thì có khá nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh tồn tại hai loại giá. Một loại giá các bên thỏa thuận và thực hiện với nhau và một loại giá theo hợp đồng công chứng, chứng thực và thường là bằng với khung giá do nhà nước quy định. Điều này gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Theo học viên, Luật Đất đai và pháp luật về thuế nên quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở làm căn cứ cho việc tính thuế, phí và lệ phí sẽ được tính theo giá thị trường. Đồng thời Luật phải tạo ra những cơ chế để kiểm soát sự gian lận của các bên chuyển nhượng. Học viên mạnh dạn đề xuất một số giải pháp sau:
Thứ nhất, cho phép thành lập các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện. Qua đó, quy định việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải thông qua những sàn giao dịch về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, thành lập hệ thống các tổ chức tư vấn về giá đất để giúp xác định giá cho các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Giá do các tổ chức trên đưa ra là sát với giá thị trường có tính pháp lý và được áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Tất nhiên có thể có sự chênh lệch trong giới hạn cho phép so với giá các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận.
Thứ ba, thiết lập hệ thống cơ quan giám sát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng và hoạt động tư vấn về giá đất.
Thứ tư, các nhà làm luật cũng cần phải nghiên cứu bổ sung các quy định, chế tài xử lý đối với hành vi cố tình ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong hợp đồng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm mục đích giảm tiền nộp thuế, tiền thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác.
Tôi tên là Đặng Thị Thu Phương, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Kinh Tế. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvanpanda.com. Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, https://thuctaptotnghiep.com/ – Hoặc ZALO: 0932.091.562
