Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có năng lực về chủ thể, có năng lực về giao kết hợp đồng, chủ thể giao kết hợp đồng phải thể hiện được ý chí của mình.
====>>> KHO 99 + Báo cáo thực tập ngành Luật
1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1. Năng lực chủ thể
+ Phải có năng luật pháp luật:
Theo quy định tại Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết”. Như vậy theo quy định như trên thì cá nhân có đầy đủ năng lực pháp luật thì trong giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có thể tự mình giao kết thực hiện hợp đồng.
Còn trường hợp cá nhân mất năng lực hành vi dân sự không thể tự mình giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhưng năng lực pháp luật vẫn đảm bảo không bị hạn chế, đối với trường hợp này thì cá nhân vẫn có thể xác lập, thực hiện giao dịch của mình được phép, thông qua vai trò của người giám hộ, người đại diện theo pháp luật.
+ Phải có năng lực hành vi dân sự:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng dân sự nhằm thực hiện giao quyền sử dụng đất ở từ chủ thể này sang chủ thể khác. Do đó chủ thể của hợp đồng là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó. Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều quy định chủ thể phải có năng lực chủ thể nhất định. Theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015, chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng bao gồm các cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mặt khác, năng lực hành vi dân sự để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng của các chủ thể khác nhau là không giống nhau. Năng lực chủ thể của cá nhân khi tham gia vào hợp đồng phụ thuộc mức độ năng lực hành vi dân sự của họ. Cụ thể:
Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự.
Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Người bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch dân sự của họ phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.
Người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự thì việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày hoặc luật liên quan có quy định khác.
1.2. Điều kiện về ý chí và sự tự nguyện
Người thực hiện giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện không bị cưỡng ép hay bị ép buộc giao kết hợp đồng, thể hiện ý chí của mình. Người bị bệnh tâm thần không thể xác lập giao dịch một cách tự nguyện, bởi họ không hề có ý chí, không thể có sự bày tỏ ý chí. Có nhiều trường hợp ý chí tồn tại, nhưng sự tự nguyện không hoàn hảo, thì giao dịch bị vô hiệu.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự ràng buộc của Nhà nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Việc qui định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất ở. Đồng thời, đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể đang sử dụng đất ở tự xem xét đối chiếu với những điều kiện của mình khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Các điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:
- – Bảo đảm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- – Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép.
- – Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích luỹ đất trái phép.
- Theo Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trước hết là vì quyền lợi của người sử dụng đất ở bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đất ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được thể hiện ở các phương diện như sau:
- + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất ở;
- + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một quyền chung của người sử dụng đất ở;
- + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là điều kiện để người sử dụng đất ở được thực hiện các quyền và lợi ích cơ bản của mình theo quy định của pháp luật;
- + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất;
- + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất ở sẽ được Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
– Đất không có tranh chấp:
Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất ở không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về biên giới với các thửa đất lân cận, tranh chấp về quyền sử dụng thửa đất giữa các đồng sở hữu quyền sử dụng hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp quyền sử dụng đất ở đang được dùng để thế chấp, bảo lãnh, đang trong thời hạn cho thuê… Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng mâu thuẫn giữa các bên thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng.
– Quyền sử dụng đất ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án:
Đối những thửa đất ở đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
– Trong một số trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ những điều kiện cụ thể như sau:
+ Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có điều kiện như sau
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất ở theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
– Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó
2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là căn cứ làm phát sinh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Ngoài tên và địa chỉ của các bên ra thì theo pháp luật về dân sự, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở còn có thể bao gồm các yếu tố cơ bản sau
- Đối tượng của hợp đồng;
- Số lượng, chất lượng;
- Giá, phương thức thanh toán;
- Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phương thức giải quyết tranh chấp
Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất ở không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự.
Tương tự Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng được thực hiện đối với các loại hợp đồng như: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trường hợp một bên chuyển nhượng hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc. Quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải được lập thành văn bản nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do đối tượng của hợp đồng là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, việc thực hiện hợp đồng thường nhiều công đoạn với thời gian kéo dài hàng tháng có khi đến nhiều năm. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải lập thành văn bản và phải tuân theo các thủ tục giao dịch chặt chẽ để các bên cẩn trọng hơn khi giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng đất ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra.
Tôi tên là Đặng Thị Thu Phương, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Kinh Tế. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvanpanda.com. Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, https://thuctaptotnghiep.com/ – Hoặc ZALO: 0932.091.562
