Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm, So sánh

Ngành Luật

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm, So sánh. Đề tài báo cáo ngành luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được nhiều bạn sinh viên quan tâm khi làm báo cáo thực tập. Để có một bài báo cáo thực tập ngành Luật đạt điểm cao, các bạn cần phải chú ý từ khâu lựa chọn đề tài và làm đề cương, để hỗ trợ cho các bạn bài viết này Thực tập tốt nghiệp chia sẻ đến các bạn học viên những khái niệm cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các bạn tham khảo.

====>>> KHO 99 + Báo cáo thực tập ngành Luật

1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng. Với sự ghi nhận này của pháp luật, bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ấy cho người khác, làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất ở.

Việc Nhà nước quy định cho phép người sử dụng đất ở có quyền chuyển nhượng không làm mất đi hay ảnh hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất ở. Bởi lẽ, đối tượng dịch chuyển trên thị trường là quyền sử dụng đất ở, dẫu ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản lý để chứng nhận, cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất ở diễn ra trong vòng trật tự do pháp luật quy định. Đồng thời Nhà nước đóng vai trò như trọng tài khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên hoặc khi có vi phạm pháp luật.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được pháp luật tiếp tục thừa nhận và ghi nhận ở Luật đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 song song với các quyền khác của người sử dụng đất: Người sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất ở.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất ở. Nó là điều kiện để cho phép quyền sử dụng đất ở trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Ở hầu hết các nước trên thế giới, khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đều được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu (bên bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất ở cụ thể cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua), đồng thời bên mua trả tiền cho chủ sở hữu mảnh đất ở đó. Những thoả thuận này phải không trái pháp luật.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhằm tạo điều kiện cho những người có vốn, có năng lực kinh doanh có đất để phát triển sản xuất, kinh doanh; những người chưa có đất ở có cơ hội có đất ở khi không được nhà nước giao đất; những người có nhiều đất hoặc không có nhu cầu có quyền chuyển nhượng để có được một khoản tiền; tạo điều kiện cho đất ở tìm đến những chủ sử dụng đất có hiệu quả hơn, những người có đất ở không có nhu cầu sử dụng có thể chuyển nhượng lấy một khoản tiền để đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện một công việc khác, hoặc chuyển đổi nghề nghiệp góp phần từng bước phân công lại lao động xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện đời sống con người.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất ở thông qua hợp đồng, theo đó người sử dụng đất ở này tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển nó cho người khác. Người nhận quyền sử dụng đất ở phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất ở cho người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy định của pháp luật.

Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai . Còn Bộ Luật dân sự 2015 thì quy định chung: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, học viên xin được phép cụ thể hóa về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật về dân sự như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chuyển giao đất ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với bên chuyển nhượng”.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một quyền cơ bản của người sử dụng đất ở, là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất ở. Theo đó, người sử dụng đất ở (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất ở) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất ở cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất ở) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất ở một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất ở. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất ở.

Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất ở những người chủ đích thực, khai thác đất có hiệu quả và đúng chức năng của nó. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị.

Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất ở trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất ở mới, đó là quan hệ sử dụng đất ở giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất ở nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm sau:

+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định, việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất ở, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất ở đó nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất ở với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.

+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về thuế. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một loại giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ở từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao dịch này, người có quyền sử dụng đất ở (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng); người được nhận quyền sử dụng đất ở có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ phải bù đắp cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất ở đó. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải tuân theo các quy định của Pháp luật Dân sự và Luật Đất đai về điều kiện, nội dung, hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.

====>>>> Bảng giá viết thuê báo cáo thực tập ngành Luật

2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận giữa các bên khi giao kết với nhau, quy định ràng buộc về quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Từ đó, để tìm hiểu rõ thêm những đặc trưng riêng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chúng ta đi vào phân tích một số đặc điểm của từng loại hợp đồng.

Một là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng song vụ

Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau. Trong hợp đồng song vụ mỗi bên vừa có quyền vừa có nghĩa vụ. Quyền và nghĩa vụ của các bên luôn đối ứng với nhau: quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Khi các bên giao kết hợp đồng đều có quy định ràng buộc về quyền và nghĩa vụ đối với nhau, mỗi bên đồng thời là người có quyền và nghĩa vụ.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, một bên có nghĩa vụ giao đất, giao quyền sử dụng đất (thông qua việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và nhận tiền, một bên có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất ở. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trở thành người có quyền sử dụng đất ở theo đúng quy hoạch, đúng các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định và đồng thời phải trả tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất ở cho bên chuyển nhượng.

Còn bên giao đất ở phải giao đúng vị trí, tờ bản đồ, thửa, diện tích đất ở, giao những giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ở theo đúng thỏa thuận cho bên nhận chuyển nhượng. Do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải thông qua bằng hợp đồng để làm giảm bớt các thủ tục hành chính không cần thiết như giao đất, thu hồi đất…Nhưng vẫn bảo đảm tính hợp pháp và hợp lý của hành vi tự điều chỉnh về đất đai, nhưng chủ thể sử dụng đất được xác lập quyền sử dụng đất ở cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất ở của chủ thể này giao cho chủ thể kia.

Hai là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng trọng thức

Là do quyền sử dụng đất ở được xem là một tài sản đặc biệt, mà mua bán theo quy định được thực hiện thông qua bằng hợp đồng, được làm bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng được xem có giá trị pháp lý và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên khi giao kết. Trong dự thảo Bộ luật Dân sự 2015 cũng đã có quy cụ thể: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Việc thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan”. Đây là đặc điểm về mặt hình thức hợp đồng được pháp luật quy định rất chặt chẽ, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không đáp ứng những điều kiện này thì có thể bị tuyên bố là hợp đồng vô hiệu.

Ba là, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng có đền bù

Hợp đồng có đền bù là hợp đồng mà trong đó một bên nhận được một lợi ích thì phải chuyển cho bên kia một lợi ích khác tương ứng. Trong hợp đồng có đền bù, mỗi bên đều nhận được những khoản lợi ích tương xứng từ việc thực hiện hợp đồng. Như mọi quan hệ mua bán khác, bên bán giao tài sản cho bên mua và đổi lại nhận lấy tiền, còn bên mua giao tiền và lấy tài sản. Ở đây đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thì bên chuyển nhượng giao quyền sử dụng đất ở và các giấy tờ có liên quan cho bên nhận quyền sử dụng đất ở và bù lại bên chuyển nhượng được nhận số tiền nhất định tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất ở đó. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng có đền bù và đặc điểm này là yếu tố để chúng ta phân biệt với hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng.

===>>> Báo cáo thực tập Luật Đất đai

3. So sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất ở (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất ở và quyền sử dụng đất ở cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không phải là hợp đồng mua bán đất giống như hợp đồng mua bán các tài sản khác. Người ta chỉ mua bán được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong khi đất ở là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân.

Tiền thu được từ hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là tiền có do “được mua được bán” quyền sử dụng đất ở mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất chứ đất ở không phải là đối tượng của việc mua bán. Hơn thế nữa, các điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phức tạp và bị hạn chế hơn nhiều so với việc mua bán các tài sản thông thường khác nhất là khi nó còn phải được sự cho phép của chủ thể thứ ba là Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là sự tự thoả thuận của các bên. Đất ở trên nguyên tắc là sở hữu toàn dân, nhưng đất ở tác động thiết thực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm và túi tiền của những người dân cụ thể.

Trong đó, có những nông dân nghèo khó và cả những “đại gia” giàu có bậc nhất. Vậy vấn đề đất ở, trong chừng mực nào để thị trường quyết định và trong chừng mực nào cần có sự điều tiết của Nhà nước. Trong quan hệ này sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất ở (bên chuyển nhượng) và một bên thiêt lập quan hệ pháp luật đất ở mới (bên nhận chuyển nhượng). Các qui định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của mình khi đủ các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Trường hợp quyền sử dụng đất là của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ họ và tên của cả hai vợ chồng.

– Đất ở không có tranh chấp. Tranh chấp về đất ở xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyển sử dụng đất ở, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng như sử dụng… Vì vậy để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất ở, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ở. Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất ở không thể thực hiện được.

– Quyền sử dụng đất ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Quyền sử dụng đất ở trong luật Việt Nam cũng được xác lập do được chuyển giao hoặc một cách trực tiếp. Nhưng cách thức xác lập cụ thể được xác định phù hợp với đặc điểm của quyền, cần nhấn mạnh rằng, đối tượng của việc chiếm hữu là quyền sử dụng đất ở chứ không phải là đất ở. Trong khuôn khổ luật thực định hiện nay thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bị ràng buộc bởi rất nhiều quyền năng pháp lý của chủ sở hữu chính thức mà đại diện là Nhà nước.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *