Dưới đây Thuctaptotnghiep chia sẻ cho các bạn về Kiến nghị – Giải pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản chọn lọc từ các bài điểm cao, được đánh giá tốt trong quá trình làm bài báo cáo thực tập kế toán. Các bạn tham khảo các mẫu dưới đây để hoàn thành thật tốt bài làm của mình nha.
Lưu ý: Trong quá trình làm bài báo cáo thực tập tốt nghiệp, nếu các bạn gặp khó khăn về đề tài hay chưa có công ty thực tập các bạn có thể liên hệ với dịch vụ làm báo cáo thực tập trọn gói qua:
SĐT / Zalo: https://zalo.me/0934536149
KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
I ĐỊNH HƯỚNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
Trong bối cảnh tình hình kinh tế, tiền tệ của thế giới cũng như Việt Nam sẽ có những thay đổi to lớn. Nhận thức được điều đó, ngân hàng TMCP Á Châu đã có những định hướng cho mình và cụ thể hơn là cho công tác định giá tài sản thế chấp
- Thẩm định đúng thời gian quy định, giảm thiểu số lượng thời gian trễn do lỗi cá nhân nhằm đáp ứng kịp thời cho nhu cầu của các chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống nói chung
- Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản, chất lượng phục vụ tốt đối với khách hàng có quan hệ tín dụng lớn tại ACB. Đối với các khách hàng lớn thì Phòng Thẩm định tài sản sẽ tiến hành áp dụng các phương pháp thẩm định của các tổ chức định giá chuyên nghiệp khác.
- Tiếp tục ứng dụng, triển khai toàn bộ phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, phần mềm quản lý quy trình thẩm định tài sản cho các đơn vị trong hệ thống đủ điều kiện.
- Thường xuyên tập huấn, nâng cao trình độ, kỹ năng phương pháp thẩm định cho đội ngũ cán bộ nhân viên. Tăng cường công tác chỉ đạo, hỗ trợ, kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo.
- Hoàn thiện các văn bản nghiệp vụ có liên quan đến thẩm định, tăng cường đào tạo tập huấn nghiệp vụ thẩm định cho cán bộ thẩm định và cán bộ có liên quan.
- Hoàn thiện tổ chức trong toàn bộ hệ thống theo mô hình mới của Khối Giám sát điều hành để không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định.
II GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
Vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ACB nói riêng và các ngân hàng thương mại cổ phần nói chung hiện nay đều gặp những khó khăn, trở ngại. Không phải đến bây giờ ngàng ngân hàng mới đặt ra những vấn đề về định giá BĐS thế chấp mà trong thời gian gần đây vấn đề này càng trở nên bức xúc hơn, cần quan tâm của các ngành. ACB đã có những thay đổi đáng kể trong vấn đề định giá BĐS thế chấp và cũng đạt được kết quả rất khả quan những vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập. Sở dĩ như vậy là do định giá BĐS là vấn đề vẫn còn mới mẻ ở nước ta cả về lý luận và thực tiễn. Để hoàn thiện vấn đề này cần phải có sự đồng tâm, hiệp lực phối hợp giữa nhiều ngành, nhiều cơ quan chức năng cũng như sự cố gắng của các cán bộ định giá. Trong thời gian thực tập tại ACB em đã nghiên cứu tìm hiều về những vấn đề trên, trong bài viết này em xin mạnh dạn đưa ra một số giải pháp:
Phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu và cung cấp thông tin cho các đơn vị trong toàn hệ thống.
Các thông tin về các tài sản đảm bảo và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá. Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ. Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều các thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động dịnh giá của mình bởi đối với công tác định giá thị có được các thông tin là điều quan trọng nhất.
Để phát triển và hoàn thiện kho giữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thẩm định cũng như các nhân viên khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch BĐS trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau :
- Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua ngân hàng
- Các giao dịch mua bán BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS.
- Các đơn vị có chức năng định giá của Nhà nước như: Bộ Tài chính (Trung tâm thông tin và thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản)
- Giá đất đang thực hiện đền bù giải toả
- Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định
- Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện
- Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định được
- Các thông tin rao bán BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng
- Các nguồn thông tin khác
Sau khi thu thập, nhân viên định giá sẽ nhập các thông tin đó vào phần mềm quản lý giá. Đây là phần mềm rất hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ các thông tin, giúp ích rất nhiều cho quá trình định giá.
Cần đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn thành phố.
Đây là một công việc rất quan trọng và cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá của phòng thẩm định tài sản. Để xác định được đơn giá đất thị trường của một con đường thì cần thu thập các thông tin giao dich bất động sản trên tuyến đường đó trong thời gian gần nhất.
Khi thu thập được các thông tin giao dịch trên thị trường, người định giá sẽ nắm được đơn giá đất thị trường của các tuyến đường và khi định giá một BĐS thế chấp nào toạ lạc trên tuyến đường đã có đơn giá đất thị trường thì người định giá chỉ cần lấy đơn giá đất của tuyến đường đó làm đơn giá đất của BĐS thẩm định. Điều này sẽ khiến cho công tác định giá BĐS thế chấp sẽ được tiến hành một cách nhanh chóng đồng thời giá trị thẩm định sẽ sát với giá thị trường hơn. Tuy nhiên cũng cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường sao cho phù hợp nhất với giá trị thị trường tại từng thời điểm.
Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp.
Một lợi thế của ngân hàng TMCP Á Châu đó là: Đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Ngân hàng TMCP Á Châu cần:
- Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
- Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.
- Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại… ) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.
- Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của nhân viên thẩm định trong việc đưa ra ý kiến của mình nhằm tránh được tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định khiến cho các kết quả thẩm định thiếu chính xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy được khả năng của mình
Hoàn thiện nội dung định giá
- Hiện nay, ngân hàng TMCP Á Châu đã dựa trên những quy định của pháp luật và các chính sách riêng của mình để đưa ra những quy trình, quy định về định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương đối và phù hợp với từng thời kỳ nhất định. Các quy định của pháp luật cũng như thị trường bất động sản không ngừng thay đổi. Vì thế ACB cũng cần phải luôn luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hoàn chỉnh thêm về các quy định về định giá BĐS thế chấp của mình.
- Hiện nay, Ngân hàng TMCP Á Châu vẫn áp dụng chủ yếu 2 phương pháp định giá đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên 2 phương pháp này chỉ dễ thực hiện và phù hợp để xác định giá trị của các BĐS nhà ở riêng lẻ trong thực trạng thị trường BĐS sôi động có nhiều thông tin so sánh như hiện nay. Nếu thị trường bất động sản lắng đọng, lượng thông tin giao dịch ít hay khi định giá BĐS thế chấp không phải là nhà ở riêng lẻ mà là các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hoặc các khu đất trống có diện tích lớn thì áp dụng 2 phương pháp so sánh và chi phí là không khả thi. Vì vậy, ngân hàng TMCP Á Châu phải không ngừng nghiên cứu, hoàn thiện các phương pháp khác để áp dụng vào định giá như phương pháp đầu tư trong định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư trong định giá đất trống…
- Tăng cường việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định hiện hành của ACB về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như các tỉnh khác. Hiện nay ACB đã có những quy định về tỷ lệ điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ so với đơn giá đất mặt đường. Tuy nhiên quy định này được xây dựng dựa trên sự khảo sát đánh giá thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nên có thể chưa phù hợp với các địa bàn khác. Chính vì vậy, bộ phận thẩm định tài sản tại các đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa ra được những tỷ lệ điều chỉnh sao cho phù hợp nhất với địa bàn của mình. Từ đó giúp ích rất nhiều khi thẩm định các BĐS tọa lạc trong hẻm, đường nội bộ.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàng bạn và các tổ chức có liên quan
- ACB cần chủ động hơn trong việc củng cố và tạo lập mối quan hệ bền vững với các bộ, các ngành hữu quan và các cơ quan chức năng nhằm nắm bắt kịp thời những thông tin phục vụ cho công tác thẩm định (thông tin quy hoạch)
- Đối với công tác định giá, nguồn thông tin rất quan trọng. Thực sự ngoài những thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ định giá cũng gặp rất nhiều khó khăn với các kênh thông tin về khách hàng. Rất khó kiểm chứng được toàn bộ tất cả thông tin mà khách hàng cung cấp. Do vậy ACB cần tăng cường hơn nữa mối quan hệ với các cơ quan chức năng như Bộ Tài nguyên môi trường, UBND các cấp, cơ quan thuế, hải quan…
- ACB cũng cần có mối liên hệ mật thiết với các tổ chức khác như công ty điạ ốc ACB (ACBR), công ty thẩm định giá ACB (AVE). Đồng thời tăng cường đối thoại với các đơn vị khác về kết quả thẩm định cũng như về hoạt động của mình. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa các đơn vị góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cả của BĐS trên thị trường.
III Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở.
Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại Để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng họat động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản bảo đảm. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp BĐS và yêu cầu thế chấp BĐS là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi.Tình hình này cũng góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng.
Cho đến nay, còn một phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tình hình này do nhiều nguyên nhân. Hiện nay sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đã ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành Ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh.
1.2 Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản
Như đã biết, định giá BĐS ở nước ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thỏa thuận giá trị thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước Thế chấp bất động là một bộ phận trong họat động của thị trường bất động sản, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chính phủ cùng các cán bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển.
Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch trong thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lung túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản. Tình trạng thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung quy hoạch ở tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đầy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước… và giải pháp có tính lâu dài và toàn cục là:
- Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sửa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS. Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước.
- Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo ra nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản.
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Người bán người bán thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hóa các hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất
- Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo một cơ chế giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí, lệ phí…như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo ra môi trường BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
1.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Có một nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sử hữu nhà ở, các tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các Tỉnh/thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế và đền bù đất chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Với BĐS thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết.
Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng…như hiện nay, nhưng cần quy định rõ về định tính và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tương tự ( có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
1.5 Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất.
Hiện nay việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, chưa có cơ quan chyên môn làm tham mưu cho chính quyền về nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính, các Bộ, ngành trong việc quản lí nhà nước về giá đất, từ đó dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất ở một số địa phương được giao cho sở Tài chính, có nơi la Sở tài nguyên và môi trường, Sở xây dựng…nên khả năng chuyên môn, tổng hợp vẫn còn nhiều hạn chế và chưa có tính khách quan, độc lập theo đúng bản chất của giá đất. Vì vậy để khắc phục được những điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho cơ quan chuyên môn về tham mưu, thẩm định giá đất ở trung ương cũng như ở các địa phương. Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học trong việc thẩm định giá đất cho từng vùng, từng tỉnh, thậm chí cho từng mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình nhất định. Nhà nước cần ban hành các chuẩn mực về định giá tại Việt Nam để làm cơ sở cho việc định giá. Bất kể người định giá là ai đều phải tuân theo những chuẩn mực này và chịu trách nhiệm về kết quả định gía cuả mình trước khách hàng vay và pháp luật.
Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước
Trong thời gian sớm nhất, NHNN cần nghiên cứu và trình Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà cửa, GCHQSD đất.Qua đó các ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng sẽ có cơ sở pháp lí cho việc cho vay bằng hình thức thế chấp. Đồng thời nên khẩn trương thành lập công ty mua bán tài sản dựa trên những kinh nghiệm của các nước và áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dụng tại Việt Nam theo sự uỷ quyền của Chính phủ.
KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN MB – CN ĐÔNG SÀI GÕN.
Ưu điểm.
Mặc dù tình hình kinh tế giai đoạn 2012-2014 rơi vào tình trạng khủng hoảng và đang dần được cải thiện, nhưng dư nợ tín dụng ở hạng mục cho vay bất động sản của chi nhánh vẫn tăng trưởng với tốc độ cao, tỷ trọng dư nợ tín dụng cá nhân trong dư nợ liên tục tăng. Điều này chứng tỏ chi nhánh đã thực hiện tốt công tác cấp tín dụng hỗ trợ khách hàng mở rộng sản xuất kinh doanh, mua sắm trang thiết bị và nhà cửa, cải thiện tình hình kinh tế… Hoạt động cấp tín dụng của chi nhánh giai đoạn 2012-2014 luôn được duy trì dư nợ ở mức cao. Chi nhánh tuân thủ thực hiện tốt các khâu giám sát khách hàng trước, trong và sau khi cấp tín dụng. Áp dụng đúng quy trình cho vay theo quy định của NHNN cũng như các quy định do ngân hàng đề ra. Kiểm soát nợ xấu ở mức thấp.
Trong thời gian gần đây, từ những thông báo từ cấp trên. Chi nhánh đang từng bước cải thiện quy trình cho vay thuận tiện cho khách hàng, mở rộng đối tượng và điều kiện cấp tín dụng, tối ưu hóa thời gian cấp tín dụng cho khách hàng đang có nhu cầu vốn. Nâng cao năng lực cạnh tranh với các ngân hàng khác trong khu vực, thu hút được khách hàng mới và giữ vững mối quan hệ với các khách hàng cũ.
Sự tách biệt giữa công ty quản lý nợ MB AMC với ngân hàng , giúp giữa nhu cầu cấp tín dụng của khách hàng với hạn mức cấp tín dụng của chi nhánh được minh bạch hơn. Khách hàng tránh được tình trạng chi nhánh định giá quá thấp tài sản thế chấp để hạn chế mức cấp tín dụng, chi nhánh có thể cấp tín dụng ở mức tối đa theo định giá của MB AMC mà không phải lo sợ mức giá quá cao so với thị trường.
Với các chính sách bổ trợ trong hoạt động thẩm định tình hình khách hàng cùng việc nới lỏng chính sách cho vay của chỉ thị ngân hàng trong năm 2015, dự kiến trong năm 2015, chi nhánh sẽ phát triển dư nợ mạnh hơn ở nhiều lĩnh vực. Cụ thể trong giai đoạn sắp đến, tình hình bất động sản đang nóng dần lên, điều này có thể làm cho dư nợ ở hạng mục bất động sản của chi nhánh tăng cao trong những năm tiếp theo.
Với lượng khách hàng sẵn có cùng sự hỗ trợ từ phía các cấp trên và trung tâm phát triển kinh doanh, Chi nhánh có thể nắm bắt được nhu cầu thiết yếu của đối tượng khách hàng cá nhân trong hoạt động cho vay bất động sản, đề ra các chính sách cụ thể để tiếp cận khách hàng và phát triển bền vững trong những năm tiếp theo.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Đội ngũ cán bộ của Chi nhánh năng động nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao, có trách nhiệm, ý thức nghề nghiệp, cẩn trọng trong công tác cũng là một nhân tố quan trọng trong việc nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân.
Nhược điểm.
Mặc dù tình hình tín dụng của chi nhánh được cải thiện trong giai đoạn 2012-2014, nhưng vẫn có nhiều bất cập trong vấn đề cấp tín dụng.
Về vấn đề định giá TSĐB.
Công tác thẩm định TSĐB còn nhiều bất cập: Vấn đề xuất phát chủ yếu từ cán bộ thẩm định tại ngân hàng. Do cán bộ tín dụng tập chung chủ yếu về việc tăng doanh số đạt chỉ tiêu mà chưa thực sự tăng về mặt chất lượng. Việc thẩm định chủ yếu dựa vào đánh giá và cảm nhận chủ quan của cán bộ tín dụng hay cán bộ thẩm định, thiếu cơ sở đánh giá chính xác, tính hợp lý của kết quả định giá.
Mặc dù tại Quân Đội có bộ phận định giá riêng nhưng họ chỉ quen định giá các loại tài sản thông dụng như nhà, đất, căn hộ, ô tô … nên khi gặp phải loại tài sản mới thì rất lúng túng, không biết xử lý ra sao. Cách giải quyết thông thường là yêu cầu khách hàng TSĐB khác, vấn đề này gây gây khó khăn cho khách hàng và vô hình chung ngân hàng đã thu hẹp lượng khách hàng của mình.
Việc thẩm định tài sản đảm bảo còn nhiều thiếu sót, chưa đánh giá được đúng giá trị thực tế của tài sản, chủ quan trong việc xác minh lại tính đúng đắn và hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản dẫn đến một vài tài sản ngân hàng yêu cầu đưa qua công ty nguyên thực dẫn đến nhiều khách hàng không hài lòng dẫn đến hình ảnh và sự tín nhiệm của khách hàng với ngân hàng bị giảm sút.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Về chính sách tín dụng của ngân hàng.
Trong mảng cho vay bất động sản, trường hợp khách hàng thế chấp bằng tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Ngân hàng áp dụng phương thức giải ngân treo cho tài khoản của bên bán và đảm bảo quyền lợi cho bên mua, tuy nhiên hình thức này gián tiếp lại làm cho lượng khách hàng của chi nhánh giảm sút. Cụ thể, sản phẩm cho vay thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay lại chôn vốn của bên bán từ ngày 2 bên ký kết hợp đồng mua bán công chứng cho đến lúc bên bán ra sổ cho khách hàng. Điều này dẫn đến hệ lụy là với sản phẩm mua đất dự án, các chủ đầu tư dự án không muốn đưa hồ sơ khách hàng mua đất mà cần sự hổ trợ vốn của ngân hàng qua bên MB.
Trường hợp mua nhà đất cũng tương tự, bên bán cũng không muốn bán cho những khách hàng mua nhà dùng vốn MB. Do thời gian xử lý hồ sơ còn chậm, treo tiền của khách hàng trong khoảng thời gian từ 2 tuần đến 1 tháng.
Với sản phẩm mua nhà chung cư, chủ dự án chung cư lại thấy rắc rối về cam kết 3 bên và có nhiều trường hợp chủ đầu tư không đồng ý với cam kết 3 bên của MB về tài sản hình thành từ vốn vay, dẫn đến nhiều dự án không thể thực hiện mặc dù đã thực hiện việc ký thỏa thuận liên kết hoặc có làm được cũng chậm trể trong việc giải ngân đúng tiến độ thi công của dự án.
Với sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa. Nhiều trường hợp khách hàng cần tiền gấp để thanh toán tiền mua vật liệu hoặc trả tiền cho bên thi công, trường hợp chậm trễ trong việc trả tiền khách hàng sẽ chịu phạt. Nhiều ngân hàng khác sẽ linh hoạt giải quyết hồ sơ vay cho khách hàng sớm và có thể giải ngân trên giấy hẹn của Phòng Tài nguyên. Nhưng với MB, điều kiện giải ngân và thủ tục giấy tờ còn quá phức tạp, không linh hoạt được cho khách hàng, dẫn đến nhiều trường hợp khách hàng cảm thấy chán nản và khuyên bạn bè không vay bên MB. Vô hình làm lượng khách hàng của MB giảm sút.
Mặc dù ngân hàng đưa ra các sản phẩm cho vay khác nhau, tuy nhiên sản phẩm cho vay góp vốn kinh doanh hay sản phẩm cho vay tiêu dùng ở mức quá thấp, các sản phẩm khác có thủ tục và hồ sơ vay tương đối rắc rối. Chính điều này đã dẫn đến nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng ở mảng bất động sản cho khách hàng., chuyên viên tín dụng thường xuyên thực hiện các hình thức lách phương án cho khách hàng vay, dẫn đến việc cho vay không đúng mục đích làm cho ngân hàng khó kiểm soát khoản vay và nguy cơ xảy ra nợ xấu đối với ngân hàng có thể sẽ cao trong thời gian tới.
Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản của chi nhánh.
Hoạt động cấp tín dụng của chi nhánh gia tăng trong giai đoạn 2012-2013 nhưng lại có sự sụt giảm trong giai đoạn 2013-2014, việc mở rộng quy mô và điều khoản vẫn còn nhiều hạn chế so với định hướng của ngân hàng.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Tài sản đảm bảo của chi nhánh tập trung chủ yếu vào 2 mảng là bất động sản và tài sản hình thành từ vốn vay là ô tô. Điều này giúp chi nhánh giảm thiểu được rủi ro khi các khoản nợ trở thành nợ xấu, tuy nhiên với các tài sản đảm bảo là sạp hàng, ô tô cũ thì theo định hướng của ngân hàng vẫn còn hạn chế, điều này khiến cho chi nhánh mất một lượng lớn khách hàng có thu nhập cao và ổn định. Bên cạnh yếu tố luôn đảm bảo tăng trưởng dư nợ ổn định và giảm thiểu rủi ro, chi nhánh cần linh hoạt để không bỏ qua những khách hàng có tiềm năng.
Mặc dù tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp và an toàn cho hệ thống, tuy nhiên đang tăng dần từ 1,65% năm 2012, lên thành 1,97% năm 2013, và hiện nay là 2,39%, đây là một dấu hiệu không tốt, cần có biện pháp kiểm soát để giảm thiểu nguy cơ trong thời gian hoạt động của chi nhánh sắp đến.
Mục đích vay vốn thực tế và việc sử dụng vốn vay của khách hàng cũng là một vấn đề hạn chế đối với chi nhánh. Việc cho khách hàng vay mua nhà đất, chung cư được ngân hàng áp dụng cho khách hàng sử dụng đúng mục đích, tuy nhiên với các khoản vay với mục đích xây dựng nhỏ. Chi nhánh khó kiểm soát khách hàng sử dụng đúng mục đích và sử dụng vào mục đích gì, điều này mang đến rủi ro cho chi nhánh.
Thủ tục hồ sơ yêu cầu tương đối phức tạp, thời gian từ khi nhận hồ sơ cho đến khi giải ngân cho khách hàng thường từ 7-15 ngày làm việc, điều này khiến cho nhiều khách hàng có tâm lý không muốn tiếp xúc và vay vốn tại ngân hàng.
Nguyên nhân.
Nguyên nhân khách quan
Kinh tế thế giới và Việt Nam vừa kết thúc giai đoạn với nhiều biến động và thách thức. Kinh tế trong nước gặp nhiều khó khăn như lạm phát vẫn ở mức cao, thị trường bất động sản đóng băng, việc thắt chặt chính sách của NHNN với kiểm soát tín dụng và nguồn cung tiền kiểm soát việc tăng lãi suất
Nguyên nhân chủ quan
Sự biến động của nhân sự, nhiều chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân chuyển môi trường làm việc khiến cho doanh số giải ngân trong giai đoạn 2013-2014 có sự sụt giảm. Ngoài ra, do sự cạnh tranh gay gắt về lãi suất còn tương đối cao và chính sách bán hàng và tiếp thị khách hàng của chi nhánh vẫn chưa thực sự mạnh khiến tình hình tiếp xúc khách hàng khó khăn hơn.
Trong quy định cấp tín dụng, yêu cầu khách hàng bổ sung vốn tự có để tham gia vào dự án của khách hàng, giảm thiểu rủi ro, tuy nhiên lại giải ngân khi nào KH đi hết vốn tự có dẫn đến nhiều khách hàng khó chịu .
Nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng cũng như chi nhánh. Công tác thẩm định và hổ trợ soạn thảo hồ sơ cho khách hàng còn tương đối lâu khiến thời gian xử lý hồ sơ cho khách hàng bị chậm, dẫn đến nhiều khách hàng quay lưng với chi nhánh.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Quá trình đưa công ty MB AMC vào định giá tài sản thay thế cho chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân có mục đích tốt là tách biệt giữa chuyên viên và khách hàng. Tuy nhiên, cơ chế định giá hiện tại của MB AMC căn cứ theo giá thị trường khiến nhiều khách hàng vay được số tiền gần tương đương với giá bán thực tế. Điều này cũng là một nguyên nhân chủ chốt khiến nợ xấu của chi nhánh tăng theo trong thời gian qua. Ngoài ra, phí định giá tài sản của khách hàng quá cao cũng là hạng mục mà CV KHCN đang gặp khó khăn với khách hàng.
Ngoài ra, trong thời đại công nghệ thông tin hiện nay, thông tin hỗn loạn, nhiều chiều, việc tìm kiếm thông tin xác thực, đáng tin cậy là rất cần thiết, và gặp một số khó khăn nhất định, có được thông tin và phân tích nó theo chiều hướng phù hợp càng là một thách thức, để có thể đưa ra những quyết định cho vay đối với khách hàng có tiềm năng và từ chối các khách hàng có nguy cơ cao cho ngân hàng, cũng như quản lý việc sử dụng vốn vay đúng mục đích của khách hàng.
Giải pháp.
Về vấn đề định giá tài sản.
Ngân hàng cần chú trọng hơn đến công tác đào tạo hệ thống cán bộ thẩm định, đề ra các biện pháp để thẩm định giá trị tài sản cho chuyên viên thẩm định cũng như chuyên viên quan hệ khách hàng. Nghiêm cấm ngay hình thức tự định giá của chuyên viên mà chuyển qua định giá tập trung của công ty MB AMC để đánh giá có phần khách quan hơn về tài sản của khách hàng.
Đào tạo công tác quản lý và nhận biết tài sản, đưa ra các biện pháp xử lý sai phạm của chuyên viên thẩm định giá.
Về vấn đề chính sách của ngân hàng
Ngân hàng cần chuyển đổi cơ chế cho vay bằng hình thức giải ngân treo sang hình thức giải ngân trực tiếp cho bên bán như hình thức mà các ngân hàng ACB, Sacombank, Eximbank… đang áp dụng. Mặc dù gặp nhiều bất cập trong việc chuyển đổi như cần lượng lớn cán bộ thẩm định của công ty con MB AMC hay nguy cơ rủi ro cao hơn, tuy nhiên nếu đánh giá những lợi ích mà doanh số tín dụng cũng như lợi nhuận đạt được so với chi phí bỏ ra ban đầu, ngân hàng cần suy xét về vấn đề này.
Về vấn đề nhà chung cư, ngân hàng cần tổ chức buổi ký kết hợp đồng hợp tác, có thể thực hiện việc thống nhất các điều khoản trong cam kết 3 bên để 2 bên thống nhất, sau này trong quá trình giải ngân có thể linh hoạt hơn.
Ngân hàng cần thực hiện giảm tải các khoản mục không cần thiết trong quá trình cho vay, mặc dù biết là nới lỏng cho vay song song với nợ xấu gia tăng, tuy nhiên chính sách của ngân hàng cần nắm bắt những điều cần thiết và những điều không cần để hạn chế đến mức thấp nhất về thủ tục hồ sơ cho khách hàng.
Về tình hình hoạt động tín dụng bất động sản của chi nhánh.
Trong bất cập về tài sản đảm bảo, ngân hàng cần đưa ra các chính sách nhận các loại tài sản đảm bảo một cách linh hoạt, nhưng không gây rủi ro cho ngân hàng để đảm bảo được hoạt động tín dụng cũng như tiếp cận với khách hàng vay một cách tốt hơn.
Trong bất cập về nợ xấu, công tác quản lý sau khi cấp tín dụng cho khách hàng còn nhiều hạn chế, thời gian để CV QHKH bán hàng chạy doanh số là không nhiều, ngân hàng áp dụng hình thức cho vay và bắt buộc CV QHKH trực tiếp kiểm soát khách hàng sau khi vay bị hạn chế về thời gian, do đó ngân hàng cần tổ chức thêm một bộ phận kiểm soát sau vay để đảm bảo khách hàng sử dụng vốn đúng mục đích, giảm thiểu rủi ro về nợ xấu cho ngân hàng.
Trong bất cập về sản phẩm cho vay, ngân hàng cần đưa ra các sản phẩm cho vay mới, phù hợp với thực tế nhu cầu vay của khách hàng, dể dàng kiểm soát khoản vay, tránh trường hợp cho khách hàng vay lách phương án, sử dụng vốn vay sai mục đích.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
3.1.Định hướng phát triển của chi nhánh trong tương lai.
CN Đông Sài Gòn luôn đi theo mục tiêu và phương hướng phát triển chung mà Hội sở đã đặt ra cho toàn hệ thống, bao gồm tất cả các chi nhánh và các phòng giao dịch khắp cả nước, nhằm biến NHTMCP Quân Đội trở thành một Ngân hàng lớn mạnh nằm trong Top 3 Ngân hàng Thương mại cổ phần hàng đầu tại Việt Nam với 5 công ty con hoạt động chuyên nghiệp theo định hướng tập đoàn. Cụ thể, CN Đông Sài Gòn đã đưa ra những định hướng hoạt động trong năm 2015 như sau:
- Tiếp tục củng cố, nâng cao năng lực hoạt động của ngân hàng thông qua nâng cao năng lực tài chính, công nghệ và quản trị rủi ro;
- Không ngừng thay đổi tư duy quản trị theo hướng áp dụng các chuẩn mực tiên tiến, hiện đại trên thế giới trong hoạt động ngân hàng;
- Tập trung phát huy các lợi thế, khắc phục các tồn tại/hạn chế, tận dụng tối đa các cơ hội trên thị trường, nhằm hoàn thành thắng lợi các mục tiêu kinh doanh năm 2015, tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến lược kinh doanh của ngân hàng đến năm 2016, xây dựng Ngân hàng Quân Đội trở thành một Tập đoàn Tài chính Ngân hàng lớn mạnh, có sức cạnh tranh cao theo phương châm: “Tái cơ cấu, phát triển bền vững”.
- Đẩy mạnh thu hút nguồn tiền gửi dân cư và các doanh nghiệp lớn;
- Tăng trưởng dịch vụ ngân hàng;
- Duy trì, đảm bảo an toàn, hiệu quả hoạt động tín dụng;
- Bố trí nguồn nhân lực có khả năng và trách nhiệm thực hiện công tác thu nợ.
- Củng cố mạng lưới hoạt động, tiếp tục đào tạo và đào tạo lại cán bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của hoạt động ngân hàng.
- Nâng cao hệ thống công nghệ phù hợp xu hướng phát triển công nghệ và phát triển kinh doanh của ngân hàng. Xây dựng mô hình cơ sở hạ tầng công nghệ cho toàn hệ thống. Tăng cường khả năng bảo mật của hệ thồng, giảm thiểu nguy cơ rủi ro hệ thống.
- Xây dựng chiến lược khách hàng đảm bảo ưu thế cạnh tranh, giữ an toàn, phát triển ổn định lâu dài và bền vững. Giữ vững và phát triển khách hàng truyển thống là cá nhân, hộ sản xuất.
Xem thêm: Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS
KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN KIENLONGBANK –PGD TÙNG THIỆN VƯƠNG
3.1. Định hướng phát triển của Phòng giao dịch trong tương lai.
- Pgd Tùng Thiện Vương luôn đi theo mục tiêu và phương hướng phát triển chung mà Hội sở đã đặt ra cho toàn hệ thống, bao gồm tất cả các phòng giao dịch và các phòng giao dịch khắp cả nước, nhằm biến NHTMCP Kiên Long trở thành một trong những Cụ thể, Pgd Tùng Thiện Vương đã đưa ra những định hướng hoạt động trong năm 2019 như sau:
- Đẩy mạnh thu hút nguồn tiền gửi dân cư và các doanh nghiệp lớn;( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
- Tăng trưởng dịch vụ ngân hàng;
- Duy trì, đảm bảo an toàn, hiệu quả hoạt động tín dụng;
- Bố trí nguồn nhân lực có khả năng và trách nhiệm thực hiện công tác thu nợ.
3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng dự án bất động sản tại NHTMCP Kiên Long
3.2.1. Tăng cường huy động vốn đặc biệt là vốn trung dài hạn cho vay bất động sản
Công tác huy động vốn nói chung và huy động vốn trung dài hạn nói riêng luôn được xác định có tầm quan trọng không nhỏ đối với hoạt động tín dụng trung dài hạn. Vì vậy, NHTMCP Kiên Long cần làm tốt hơn nữa việc huy động nguồn vốn này, một số các giải pháp là:
Tăng cường huy động nguồn vốn từ dân cư: Đây luôn là nguồn huy động vốn ổn định và lâu dài của NHTMCP Kiên Long cũng như tất cả các TCTD khác ở Việt Nam. Do vậy, Bộ phận Nguồn vốn của NHTMCP Kiên Long cần phối hợp tốt với Bộ phận Bán lẻ thiết kế những sản phẩm huy động vốn theo các kỳ hạn phù hợp, linh hoạt, kèm những chương trình ưu đãi, dự thưởng hấp dẫn để lôi kéo nguồn tiền gửi nhàn rỗi từ người dân, nâng cao hơn nữa chất lượng phục vục khách hàng khi huy động vốn.
Đối với nguồn vốn huy động từ doanh nghiệp, tổ chức – kinh tế: Hiện nay, danh mục khách hàng là doanh nghiệp có quan hệ tín dụng của NHTMCP Kiên Long là rất lớn. Do vậy, giải pháp đưa ra để thu hút tiền gửi là NHTMCP Kiên Long cần đặt điều kiện cho khách hàng khi vay vốn tại NHTMCP Kiên Long thì phải mở tài khoản giao dịch, gửi tiền và sử dụng các dịch vụ của NHTMCP Kiên Long, đồng thời với đó NHTMCP Kiên Long cần đưa ra mức lãi suất huy động cạnh tranh, hợp lý, phù hợp với quy định của NHNN và làm tốt công tác chăm sóc khách hàng.
Tăng cường công tác phát triển sản phẩm thẻ, trả lương qua tài khoản, sản phẩm thanh toán, gửi tiền điện tử để tăng cường tiện ích cho khách hàng khi sử dụng( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Tăng cường chính sách thu hút nội bộ sử dụng dịch vụ của NHTMCP Kiên Long: Đối với mỗi cán bộ của NHTMCP Kiên Long, Phòng giao dịch cần thực hiện triệt để giao khoán chỉ tiêu huy động vốn, đặc biệt là vốn trung dài hạn. Mức độ hoàn thành các chỉ tiêu này sẽ được ban lãnh đạo đánh giá hàng tháng để làm căn cứ và động lực xếp lương, thưởng. Đây sẽ là động lực lớn để các cán bộ NHTMCP Kiên Long tăng cường tư vấn cho người thân, bản bè sử dụng dịch vụ của ngân hàng mình và tăng lượng tiền gửi cho ngân hàng.
Ngoài ra, với vị thế và uy tín của mình NHTMCP Kiên Long có thể xem xét để phát hành trái phiếu quốc tế nhằm huy động vốn trung dài hạn cho hoạt động tín tài trợ cho các dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, việc phát hành này phải được thực hiện khi điều kiện thị trường cho phép và cần phải được tính toán chi tiết trên cơ sở cân đối chi phí huy động và đầu ra cho nguồn vốn.
3.2.2. Hoàn thiện nội dung thẩm định trong hoạt động cho vay dự án bất động sản
Mặc dù hoạt động thẩm định cho vay trung dài hạn đối với các dự án bất động sản của NHTMCP Kiên Long đã thực hiện các bước cơ bản của một quy trình thẩm định và được các tổ chức kiểm toán có uy tín tại Việt nam như YKVN, Enrst & Young…đánh giá là khá chuẩn mực. Tuy nhiên, việc thẩm định dự án bất động sản nhiều khi mới chỉ dừng lại ở mặt hình thức, nhiều nội dung được quy định trong quy trình chưa được thực hiện một cách chi tiết, cụ thể. Để nâng cao chất lượng thẩm định cho vay trung dài hạn đối với các dự án bất động sản, NHTMCP Kiên Long cần thực hiện một số nội dung: Thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án bất động sản: Vốn đầu tư là một chỉ số cơ bản đóng vai trò quan trọng trong một dự án, nó thể hiện quy mô cũng như nhu cầu vốn thiết để có thể thực hiện dự án. Việc xác định tổng vốn đầu tư chính xác để xác định đúng tỷ lệ tài trợ của NHTMCP Kiên Long đảm bảo dự án triển khai được trong thực tế cũng như chủ đầu tư sử dụng vốn vay đúng mục đích. Để có thể xác định tổng vốn đầu tư cần thiết cho từng dự án, trên cơ sở tham khảo những dự án tương tự trong cùng lĩnh vực, cùng cấp hạng đã, đang thực hiện cùng với sự dự đoán, phân tích sự biến động của các nhân tố tác động tới tổng vốn đầu tư như sự biến động của lạm phát, tỷ giá, yếu tố công nghệ, lãi vay trong thời gian xây dựng…Việc thẩm định không nên chỉ căn cứ trên hồ sơ dự án do chủ đầu tư trình lên hay căn cứ hoàn toàn vào kết quả phê duyệt của các cấp có thẩm quyền…Tăng cường lưu trữ các thông tin về các dự án trong quá khứ, hiện tại để từ đó có cơ sở kiểm tra, tham chiếu cũng như tính toán lại các nội dung trong hồ sơ dự án của doanh nghiệp. Trong khoảng 2011-2013, tổng vốn đầu tư của các dự án liên tục bị thay đổi theo chiều hướng tăng nguyên nhân là do giá cả nguyên vật liệu, tiến độ dự án chậm…Tất cả những yếu tố đó cần phải được cán bộ thẩm định của NHTMCP Kiên Long lượng hóa đầy đủ khi tính tổng mức đầu tư của dự án bất động sản.
Thẩm định cơ cấu nguồn vốn: Cũng nằm trong mục đích của thẩm định tổng nguồn vốn, việc thẩm định cơ cấu nguồn vốn là nhằm xác định trong tổng cơ cấu nguồn vốn của dự án, để có thể thực hiện dự án chủ đầu tư cần huy động từ những nguồn nào, tỷ trọng của những nguồn đó trong cơ cấu tổng nguồn vốn. Khoảng 2 -3 năm trở lại đây, do biến động của thị trường nên cơ cấu nguồn vốn tham gia vào các dự án bất động sản do NHTMCP Kiên Long tài trợ bị ảnh hưởng đáng kể. Vì vậy, giải pháp đặt ra là khi tài trợ mới cho các dự án bất động sản, cán bộ NHTMCP Kiên Long cần xác định rõ nguồn vốn tham gia, giải pháp tối ưu là đặt điều kiện khách hàng phải góp đủ vốn vào dự án thì NHTMCP Kiên Long mới xem xét giải ngân. NHTMCP Kiên Long có thể yêu cầu một đơn vị kiểm toán độc lập để kiểm tra phần vốn góp này, làm được như vậy sẽ đảm bảo tính khách quan và chặt chẽ, đồng thời lành mạnh hóa hoạt động cấp tín dụng.
NHTMCP Kiên Long cần nghiên cứu xây dựng bảng điều kiện cho vay chuẩn áp dụng đối với ngành bất động sản (còn gọi là Term Sheet), bảng điều kiện này sẽ là những điều kiện tối thiểu mà khách hàng phải đáp ứng khi vay vốn và những quy định mà 2 bên sẽ thực hiện sau khi khoản vay được NHTMCP Kiên Long đồng ý cấp tín dụng kèm theo chính sách lãi suất thống nhất trên toàn hệ thống, được như vậy, NHTMCP Kiên Long sẽ tiến thêm một bước dài trong khâu thẩm định để hướng dần tới các chuẩn mực quốc tế.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Xây dựng mô hình thẩm định tài chính chuẩn mực dành cho ngành bất động sản và từng tiểu ngành của ngành bất động sản: Hiện nay, mô hình này mới chỉ được các cán bộ làm thủ công bằng file excel (cũng giống như các NH TMCP khác ở Việt nam) mà chưa được xây dựng thành phần mềm. Điều này khiến cho công tác thẩm định gặp nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian và cho ra kết quả không chính xác. Ban lãnh đạo NHTMCP Kiên Long cần tập trung nhân lực để xây dựng phần mềm thẩm định hoặc thuê công ty có uy tín trong và ngoài nước chuyên về thẩm định tài chính nhằm tư vấn, xây dựng mô hình cho NHTMCP Kiên Long. Làm tốt được điều này, NHTMCP Kiên Long sẽ giảm tối đa được thời gian thẩm định và chất lượng thẩm định dự án bất động sản sẽ được nâng cao.
Đối với công tác định giá tài sản đảm bảo nhằm xác định tỷ lệ cho vay và giá trị tài sản thế chấp: Do công tác định giá luôn là một vấn đề phức tạp trong hoạt động cho vay nên NHTMCP Kiên Long cần có chính sách hợp tác với các công ty chuyên về thẩm định giá bất động sản có uy tín như CBRE, Savills, Công ty thẩm định giá Việt Nam, Vina Control…Cách làm tốt nhất là Phòng Chính sách tín dụng của NHTMCP Kiên Long nên đưa ra một danh sách các Công ty thẩm định giá có uy tín được chấp nhận trên toàn hệ thống, như vậy chính sách về tài sản bảo đảm đối với lĩnh vực bất động sản sẽ trở lên thống nhất và rõ ràng.
3.2.3. Tăng cường công tác quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản
Bộ phận quản trị rủi ro, giám sát của NHTMCP Kiên Long cần đẩy mạnh, tăng cường chức năng kiểm tra, giám sát của mình, cần được Ban lãnh đạo NHTMCP Kiên Long trao nhiều quyền hơn nữa và chủ động thực hiện quyền hạn của mình để có thể can thiệp sâu vào dự án bất động sản, thay vì can thiệp vòng ngoài như hiện nay do tâm lý e ngại việc can thiệp quá sâu sẽ làm ảnh hưởng đến hoạt động của phòng giao dịch và cán bộ khách hàng và tình trạng nể nang khi phát hiện sai phạm dù đó là sai phạm nhỏ trong quy trình tín dụng.
Trong giai đoạn khó khăn như hiện nay, bộ phận quản trị rủi ro của NHTMCP Kiên Long cần rà soát các dự án bất động sản định kỳ hàng tháng (thay vì 3 hoặc 6 tháng như vẫn làm) để nắm bắt sâu sát hơn tình hình thực hiện, triển khai và vận hành dự án.
Bộ phận quản trị rủi ro cần hoàn thiện, nâng cao hơn nữa báo cáo ngành nói chung và báo cáo ngành bất động sản nói riêng trong hoạt động cho vay để từ đó tham mưu cho Ban lãnh đạo NHTMCP Kiên Long ra được những chính sách phù hợp đối hoạt động tài trợ dự án, báo cáo ngành bất động sản nếu được làm tốt như một số các ngân hàng của nước ngoài như Mizuho, HSBC hoặc ANZ sẽ góp phần cảnh báo và định hướng tốt hoạt động tín dụng.
3.2.4.Thành lập nhóm chuyên trách thẩm định cho vay đối với các dự án BĐS, nâng cao đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng
Hiện nay, tại một số các phòng giao dịch của NHTMCP Kiên Long, do yêu cầu và tính chất công việc nên một cán bộ khách hàng sẽ kiêm luôn vai trò thẩm định dự án, làm công tác thanh toán quốc tế, bán chéo sản phẩm (thẻ, tiền gửi…) mà chưa có sự đầu tư chuyên sâu. Chính vì vậy, thực trạng chung tại một số phòng giao dịch của NHTMCP Kiên Long, công tác thẩm định dự án nói chung, dự án bất động sản nói riêng vẫn còn khá mới mẻ đối với nhiều cán bộ. Điều này dẫn đến chất lượng không đồng đều trong công tác thẩm định tại các phòng giao dịch của NHTMCP Kiên Long. Giải pháp đặt ra là cần phải có một đội ngũ cán bộ chuyên trách về thẩm định cho vay dự án bất động sản, nếu quy mô của phòng giao dịch quá nhỏ thì có thể làm theo cấp tỉnh hoặc cấp vùng, miền. Như vậy, NHTMCP Kiên Long sẽ có một đội ngũ cán bộ chuyên trách. Đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định này sẽ được sàng lọc và lấy ra từ những bộ phận phòng/ ban hoặc phòng giao dịch có nhiều kinh nghiệm làm về bất động sản, sau đó được tham gia tập huấn chuyên sâu về lĩnh vực bất động sản, kể cả học hỏi về yếu tố kỹ thuật trong lĩnh vực này (điều mà các cán bộ ngân hàng hay bị thiếu khi đa phần số cán bộ tốt nghiệp những trường đại học chuyên về kinh tế, tài chính – ngân hàng).( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Một trong những nguyên nhân sâu xa gây ra chất lượng tín dụng không tốt như một thực trạng cố hữu vẫn tồn tại ở các NHTM tại Việt Nam đó là đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng có vấn đề và chưa được các ngân hàng quan tâm đưa vào chương trình đào tạo của ngân hàng mình một cách đúng mức. NHTMCP Kiên Long cần rút ra bài học kinh nghiệm từ thực trạng đó, bởi lẽ, nếu chỉ chú trọng vào đào tạo chuyên môn thôi thì vẫn là chưa đủ bởi đạo đức nghề nghiệp trong ngành ngân hàng rất quan trọng, mặt trái của nó là những hệ lụy không lường cho chính ngành ngân hàng và hệ lụy đến cả nền kinh tế. Trong bối cảnh thị trường tài chính – tiền tệ – ngân hàng vốn có nhiều vấn đề như hiện nay thì hơn lúc nào hết, NHTMCP Kiên Long cần xây dựng cho mình bảng tiêu chuẩn đạo đức cán bộ tín dụng, phát huy vài trò tố giác sai phạm về đạo đức, chuyên môn, đồng thời có những buổi nói chuyện thẳng thắn của lãnh đạo các cấp của NHTMCP Kiên Long để tiếp thêm sức mạnh văn hóa NHTMCP Kiên Long, niềm tự hào là nhân viên NHTMCP Kiên Long: Yêu nghề – Trung thực – Gắn lợi ích của khách hàng với lợi ích của NHTMCP Kiên Long,… Có như vậy, Chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng tín dụng TDH trong lĩnh vực BĐS nói riêng mới thực sự được cải thiện cả theo chiều rộng và chiều sâu.
3.2.5.Hoàn thiện phần mềm chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng trong lĩnh vực bất động sản
Trước năm 2016, NHTMCP Kiên Long sử dụng phần mềm xếp hạng chấm điểm cũ để thực hiện chấm điểm xếp hạng tín dụng định kỳ, trong đó phân ra 4 bảng chấm điểm khác nhau trên cơ sở phân theo tiêu chí về loại hình kinh doanh khác nhau, đó là: công nghiệp, nông nghiệp, thương mại dịch vụ, xây dựng cơ bản. Ưu điểm của việc phân loại này là nhằm làm rõ ràng phân loại về loại hình kinh doanh là thương mại, lĩnh vực công nghiệp hay xây dựng để từ đó có cơ cấu tỷ trọng của từng tiêu chí và trọng số điểm phù hợp với loại hình kinh doanh đó bởi mỗi loại hình kinh doanh có đặc thù riêng. Ví dụ nếu doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực thương mại thì cơ cấu tài sản cố định trên tổng tài sản sẽ nhỏ hơn là cơ cấu tài sản lưu động/tổng tài sản và ngược lại đối với doanh nghiệp tiến hành sản xuất hay khai thác. Tuy nhiên hạn chế của hệ thống chấm điểm này là mới chỉ dừng lại ở loại hình kinh doanh của doanh nghiệp chứ chưa đi sâu vào ngành hàng kinh doanh của doanh nghiệp vì bản thân mỗi một ngành hàng khác nhau có những tiêu chí khác nhau để xác định bộ chấm điểm với những tiêu chí phù hợp với ngành hàng đó căn cứ vào đặc thù của ngành, lĩnh vực kinh doanh đó cũng như những chính sách, những quy định kèm theo.
Hệ thống chấm điểm mới chuyển đổi của NHTMCP Kiên Long được sử dụng từ năm 2017 đã khắc phục được nhược điểm trên của hệ thống chấm điểm cũ, đơn vị tư vấn cho NHTMCP Kiên Long là đã xây dựng nhiều bộ chấm điểm hơn tương ứng vào những ngành hàng kinh doanh của khách hàng, trong mỗi ngành đó cũng có nhiều lựa chọn, và tương ứng với những lựa chọn đó là bộ chỉ tiêu chấm điểm để NHTMCP Kiên Long có thể đánh giá sát hơn về ngành hàng kinh doanh của khách hàng. Bộ chỉ tiêu chấm điểm tín dụng dành cho khách hàng thông thường gồm 2 nhóm chỉ tiêu chính là tài chính (chiếm 40%) và phi tài chính (60%) tỷ trọng điểm xếp hạng. Về cơ bản, bộ chỉ tiêu này là khá hợp lý và dễ dàng cho cán bộ tín dụng đánh giá, phân loại, sàng lọc khách hàng trong giai đoạn trước, trong hoặc sau khi cho vay. Tuy nhiên, đối với những khách hàng tiềm năng hoặc khách hàng mới thành lập thì báo cáo tài chính thường là không đầy đủ và các thông tin là không đủ để đăng nhập vào Hệ thống xếp hạng tín dụng của NHTMCP Kiên Long. Do đó, bộ chỉ tiêu phi tài chính sẽ thường là 100% (do không có dữ liệu về các chỉ tiêu tài chính) nên yếu tố cảm tính sẽ chi phối cán bộ khi xếp hạng khách hàng. Đề xuất giải pháp đối với vấn đề này như sau:
NHTMCP Kiên Long cần hoàn thiện hơn nữa bộ chỉ tiêu xếp hạng tín dụng cho khách hàng tiềm năng và khách hàng mới thành lập để xếp hạng chính xác khách hàng. Đối với vấn đề này, Ban lãnh đạo NHTMCP Kiên Long cần lấy ý kiến sâu rộng tại các phòng giao dịch để tổng hợp, phân tích và chỉnh sửa phù hợp các bộ chỉ tiêu.( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Minh bạch hóa số liệu trên các báo cáo tài chính của khách hàng cho bộ chỉ tiêu đầu vào để việc xếp hạng tín dụng được chính xác đối với nhóm khách hàng thông thường trong lĩnh vực bất động sản tại NHTMCP Kiên Long. Tăng tỷ lệ trọng số vốn tự có tham gia vào dự án, khả năng trả nợ… để phân hạng tín dụng khách hàng và ra được quyết định cho vay hợp lý.
3.2.6.Bảo hiểm cho các khoản vay trung và dài hạn đối với dự án bất động sản
Hiện tại ở Việt nam mới chỉ phát triển hình thức về bảo hiểm tiền gửi, bảo hiểm tín dụng xuất khẩu hay bảo hiểm cho các khoản tín dụng cá nhân…Trong khi bảo hiểmcho các khoản cấp tín dụng trung dài hạn còn là một vấn đề khá mới ở Việt Nam thì ở các nước khác như Nhật Bản, Mỹ, Anh, Trung Quốc…. việc mua bảo hiểm cho các khoản cấp tín dụng trung dài hạn nói chung và dự án bất động sản nói riêng gần như là một điều kiện bắt buộc khi các ngân hàng cho vay đối với khách hàng. Trong điều kiện tín dụng và thị trường có nhiều biến động như hiện nay thì việc mua bảo hiểm tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản cũng cần phải được NHTMCP Kiên Long xem xét như một giải pháp tốt, việc mua bảo hiểm này nhằm mục đích khi có phát sinh nợ xấu thì bảo hiểm sẽ chi trả một phần hoặc toàn bộ giá trị khoản cấp tín dụng tùy thuộc vào gói sản phẩm mà NHTMCP Kiên Long và khách hàng chọn lựa.
Việc mua bảo hiểm tín dụng có thể được thực hiện qua các công ty bảo hiểm lớn tại Việt Nam hoặc nước ngoài, phí bảo hiểm thường sẽ do khách hàng chi trả hoặc chia sẻ giữa ngân hàng và khách hàng tùy theo thỏa thuận.
3.3. Kiến nghị nâng cao chất lượng tín dụng BĐS
3.3.1. Đối với Chính Phủ và các Bộ, Ngành có liên quan
Chính phủ cần thiết lập một hệ thống pháp luật đồng bộ, nhất quán, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, tạo môi trường kinh doanh bình đẳng cho doanh nghiệp. Đồng thời, Chính phủ ban hành những chế tài xử lý mạnh để các doanh nghiệp phải nghiêm túc chấp hành chế độ kế toán kiểm toán hiện hành, có trách nhiệm cao hơn trong việc cung cấp thông tin cho các NHTM. Có như vậy, những thông tin tài chính và số liệu được cung cấp mới đảm bảo tính chân thực, phản ánh đúng tình trạng và khả năng của doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định dự án của các NHTM.
Các Bộ, Ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Văn hóa thể thao và Du lịch, Bộ Tư pháp… cần ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện những văn bản pháp luật nhà nước trong lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản một cách chi tiết, rõ ràng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng khi lập dự án và cho NHTM khi tiến hành thẩm định dự án. Các Bộ, Ngành liên quan cần xây dựng đề án xác định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định trong lĩnh vực bất động sản để làm cơ sở so sánh, đánh giá dự án, phù hợp với từng thời kỳ, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Hiện nay, dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập, thu thập thông tin tín dụng mới bắt đầu nhen nhóm tại Việt Nam và chưa có vai trò đáng kể trong hỗ trợ công tác thẩm định dự án bất động sản của NHTM. Do đó, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ để tạo điều kiện cho dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập phát triển, nhằm phát triển và minh bạch hóa hệ thống thông tin tại Việt Nam. ( Kiến Nghị – Giải Pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Nâng cao chất lượng quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế – xã hội trong các vùng, địa phương và trong lĩnh vực bất động sản của nền kinh tế quốc dân. Đây là căn cứ quan trọng để NHTM thực hiện đầu tư đúng định hướng và các dự án bất động sản khi đi vào vận hành không gặp khó khăn.
Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn cũng như tồn tại nhiều bất cập đòi hỏi Chính phủ phải tháo gỡ để không bị các dự án treo, quy hoạch treo, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản chung của Việt nam. Đây là một bài toán cần lời giải xác đáng bởi theo đánh giá thì thị trường bất động sản là đầu ra của nhiều ngành khác như xi măng, sắt thép, … Có những cứu cánh hay hỗ trợ phù hợp để các dự án bất động sản được triển khai tốt vừa góp phần tạo dựng cơ sở vật chất cho đất nước, vừa góp phần tạo công ăn việc làm cho nhiều ngành khác là bài toán đặt ra đối với Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian tới.
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước cần tham mưu cho Chính phủ để có những giải pháp phù hợp hơn đối với lĩnh vực bất động sản, việc hạn chế các dự án mới là cần thiết và phải được xem xét kỹ lưỡng. Tuy nhiên, đối với các dự án cũ đang được triển khai có hoạt động tà i trợ vốn của các NHTM thì đề nghị NHNN đưa ra một cơ chế chính sách (lãi suất cho vay, điều kiện vay…phù hợp hơn nữa) để các NHTM có được chính sách cho vay thống nhất toàn hệ thống.
Lời kết: Trên đây Thuctaptotnghiep đã chọn lọc cho các bạn Kiến nghị – Giải pháp hoạt động cho cá nhân vay bất động sản từ những bài đạt điểm cao, được đánh giá tốt trong quá trình làm bài. Hy vọng với bài viết này có thể giúp cho các bạn có thêm tài liệu tham khảo để hoàn thành thật tốt bài luận của mình. Ngoài ra, trong quá trình làm bài các bạn gặp khó khăn trong vấn đề thiếu tài liệu hoặc không có thời gian viết bài luận cần thuê người viết, các bạn liên hệ qua zalo: 0934.536.149 để được hỗ trợ làm tốt bài luận của mình nhé.
Chúc các bạn hoàn thành thật tốt bài báo cáo thực tập của mình!
Tôi tên là Đặng Thị Thu Phương, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Kinh Tế. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvanpanda.com. Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, https://thuctaptotnghiep.com/ – Hoặc ZALO: 0932.091.562
