Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản tại ngân hàng

Rate this post

Dưới đây Thuctaptotnghiep chia sẻ cho các bạn về Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản chọn lọc từ các bài điểm cao, được đánh giá tốt trong quá trình làm bài báo cáo thực tập kế toán. Các bạn tham khảo các mẫu dưới đây để hoàn thành thật tốt bài làm của mình nha.

Lưu ý: Trong quá trình làm bài báo cáo thực tập tốt nghiệp, nếu các bạn gặp khó khăn về đề tài hay chưa có công ty thực tập các bạn có thể liên hệ với dịch vụ làm báo cáo thực tập trọn gói qua:

SĐT / Zalo: https://zalo.me/0934536149

MỤC LỤC

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

1.1 Lịch sử hình thành

Pháp lệnh về NHNN và Pháp lệnh về NHTM, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được ban hành vào tháng 5 năm 1990, đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, ACB được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/4/1993, và Giấy phép số 533/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993. Ngày 04/6/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

1.2 Phát triển

Trong 14 năm qua, với sự đồng tâm, hiệp lực của các cổ đông và nhân viên ACB đã giúp Ngân hàng khẳng định vị trí dẫn đầu của mình trong hệ thống NHTM tại Viêt Nam trong lĩnh vực bán lẻ. Dưới đây là một số cột mốc đáng nhớ của ACB:

04/6/1993: ACB chính thức hoạt động.
27/4/1996: ACB là Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-MasterCard.
15/10/1997: ACB phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-Visa.
Năm 1997 – Tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại: Công tác chuẩn bị nhằm nhanh chóng đáp ứng các chuẩn mực quốc tế trong hoạt động ngân hàng đã được bắt đầu tại ACB, dưới hình thức của một chương trình đào tạo nghiệp vụ ngân hàng toàn diện kéo dài hai năm. Thông qua chương trình đào tạo này ACB nắm bắt một cách hệ thống các nguyên tắc vận hành của một ngân hàng hiện đại, các chuẩn mực trong quản lý rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng bán lẻ, và nghiên cứu điều chỉnh trong điều kiện Việt Nam để áp dụng trong thực tiễn hoạt động ngân hàng.
Thành lập Hội đồng ALCO: ALCO đã đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động an toàn và hiệu quả của ACB.
Mở siêu thị địa ốc: ACB là ngân hàng tiên phong trong cung cấp các dịch vụ địa ốc cho khách hàng tại Việt Nam. Hoạt động này đã góp phần giúp thị trường địa ốc ngày càng minh bạch và được khách hàng ủng hộ. ACB trở thành ngân hàng cho vay mua nhà mạnh nhất Việt Nam.
Năm 1999: ACB bắt đầu triển khai chương trình hiện đại hóa công nghệ thông tin ngân hàng nhằm trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động của ACB.
Năm 2000 – Tái cấu trúc: Với những bước chuẩn bị từ năm 1997, đến năm 2000 ACB đã chính thức tiến hành tái cấu trúc (2000 – 2004) như là một bộ phận của chiến lược phát triển trong nửa đầu thập niên 2000. Cơ cấu tổ chức được thay đổi theo định hướng kinh doanh và hỗ trợ. Các khối kinh doanh gồm có Khối khách hàng cá nhân, Khối khách hàng doanh nghiệp, Khối ngân quỹ. Các đơn vị hỗ trợ gồm có Khối công nghệ thông tin, Khối giám sát điều hành, Khối phát triển kinh doanh, Khối quản trị nguồn lực và một số phòng ban. Hoạt động kinh doanh của Hội sở được chuyển giao cho Sở Giao dịch. Tổng giám đốc trực tiếp chỉ đạo Ban Chiến lược, Ban kiểm tra – kiểm soát nội bộ, Ban Chính sách và quản lý rủi ro tín dụng, Ban Đảm bảo chất lượng, Phòng Quan hệ quốc tế và Phòng Thẩm định tài sản.
Cơ cấu tổ chức mới sau khi tái cấu trúc nhằm đảm bảo tính chỉ đạo xuyên suốt toàn hệ thống. Sản phẩm được quản lý theo định hướng khách hàng và được thiết kế phù hợp với từng phân đoạn khách hàng. Phát triển kinh doanh và quản lý rủi ro được quan tâm đúng mức. Các kênh phân phối tập trung phân phối sản phẩm dịch vụ cho khách hàng mục tiêu.
29/6/2000 – Tham gia thị trường vốn: Thành lập ACBS. Với sự ra đời công ty chứng khoán, ACB có thêm công cụ đầu tư hiệu quả trên thị trường vốn tuy mới phát triển nhưng được đánh giá là đầy tiềm năng. Rủi ro của hoạt động đầu tư được tách khỏi hoạt động ngân hàng thương mại.
02/01/2002 – Hiện đại hóa ngân hàng: ACB chính thức vận hành TCBS. 11/3/2002: Đưa công cụ xếp hàng tự động vào sử dụng.
06/01/2003 – Chất lượng quản lý: Đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong các lĩnh vực huy động vốn, cho vay ngắn hạn và trung dài hạn, thanh toán quốc tế và cung ứng nguồn lực tại Hội Sở.
14/11/2003 – Thẻ ghi nợ: ACB là NHTMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ ghi nợ quốc tế ACB-Visa Electron.
Trong năm 2003, các sản phẩm ngân hàng điện tử phone banking, mobile banking, home banking và Internet banking được đưa vào hoạt động trên cơ sở tiện ích của TCBS.
10/12/2004 – Công nghệ sản phẩm cao: Đưa ra sản phẩm quyền chọn vàng, quyền chọn mua bán ngoại tệ. ACB trở thành một trong các ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cung cấp các sản phẩm phái sinh cho khách hàng. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
17/06/2005 – Đối tác chiến lược: SCB & ACB ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật. Cũng từ thời điểm này, SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB. Hai bên cam kết dựa trên thế mạnh mỗi bên để khai thác thị trường bán lẻ đầy tiềm năng của Việt Nam

II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB

1 Quy định ACB về định giá bất động sản thế chấp

1.1 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định bất động sản

Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua bán…)
Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có)
Giấy phép xây dựng (nếu có)
Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng
Chứng minh thư nhân dân
Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS (làm theo mẫu)
Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê/thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuê/thuê lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vị phải gửi kèm theo hợp động thuê/thuê lại đất, quyết toán đối với công trình xây dựng (nếu có).

1.2. Nội dung thẩm định bất động sản

a) Các nội dung thẩm định bất động sản bao gồm:

Chủ sở hữu, sử dụng BĐS
Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
Khả năng chuyển nhượng của BĐS
Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS
Định giá BĐS

b) Việc thẩm định BĐS phải được thực hiện trên cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, các chứng từ hợp pháp khác do khách hàng cung cấp.

1.3. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản

a) Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được:

Người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS; những người đồng sở hữu, sử dụng ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài
Hợp tác xã và các tổ chức khác
Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh trong trường hợp chủ sở hữu, sử dụng BĐS bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác tại ACB.

b) Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐSS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh.
c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở các căn cứ thẩm định trên, người thẩm định thực hiện thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định của pháp luật, quy định của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định.

1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc

a) Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng bất nơi BĐS tọa lạc phải bảo đảm xác định được:

Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa
Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào.

b) Căn cứ thẩm định: đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS để xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan thẩm quyền để xác định. Ngoài ta, người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.

1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản.

a) Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không.
b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác.
c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.

1.6. Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản

a) Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải bảo đảm xác định được:

Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện để thế chấp hay chưa
BĐS có tranh chấp hay không
BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không
Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không.

b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn thông tin khác.
c) Phương pháp thẩm định:

Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của ACB để xác định ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Thẩm định thực tế BĐS
Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định chính xác tình trạng pháp lý,tình trạng thực tế của BĐS.

1.7. Định giá bất động sản

Việc xác định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ của BĐS tại thời điểm định giá
Căn cứ định giá BĐS:
Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (St)
Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (Pđ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (Pt)
Phương pháp định giá: tùy từng trường hợp,việc định giá được thực hiện theo các quy định phù hợp.

1.8 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị

a) Đối với quyền sử dụng đất:

Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.
Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.

b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sử hữu, nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS diện tích được tính giá trị được xác định như trên

Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử hữu:
Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế.
Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế.

Xem thêm: Lời mở đầu hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

1.9. Xác định đơn giá bất động sản

1.9.1 Đối với đất ở ( Pđo):

Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trường.
Đối với đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này, các đơn vị có thể nhân đơn giá với hệ số K. Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kỳ. Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyêt minh việc áp dụng hệ số K đó

Việc so sánh được thực hiện như sau:

Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện ( về vị trí, cở sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: các đơn vị so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của BĐS đang thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của BĐS so sánh.
Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện ( về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự với BĐS đang thẩm định: các đơn vị phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng BĐS có điều kiện khác với BĐS đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của BĐS có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá đất của BĐS so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt của từng BĐS và sự khác biệt về đơn giá đất đó. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

2. Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại ACB

Việc thẩm định bất động sản đựợc thực hiện theo quy trình sau:

Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ
Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định
Thẩm định thực tế
Lập phiếu thẩm định bất động sản
Người có thẩm quyền ký duyệt phiếu thẩm định bất động sản, giao lại cho các đơn vị yêu cầu thẩm định kết quả thẩm định
Người thẩm định bổ sung, giải thích về thẩm định bất động sản khi có yêu cầu

Các bước thẩm định BĐS thế chấp sẽ được chi tiết trong bảng sau:

Các từ viết tắt:
KH: Khách hàng gồm bên vay/hoặc bên bảo lãnh
CĐV: Các đơn vị bao gồm Sở Giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch
PTĐTS: Phòng thẩm định tài sản- Hội sở hoặc Bộ phận/Tổ TĐTS tại CĐV
A/A:Nhân viên phòng thẩm định tài sản
A/O: Nhân viên tín dụng (là đầu mối hướng dẫn và giao dịch với khách hàng)
HSTS: Hồ sơ tài sản thế chấp
PĐN: Phiếu đề nghị tài sản thế chấp
TTTĐ:Tờ trình thẩm định BĐS
BĐS: Bất động sản

3. Phương thức tiến hành định giá thực tế tại ACB

BĐS được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy trong phạm vi của đề tài sẽ đi sâu nghiên cứu tình hình định giá nhà đất mà khách hàng đem thế chấp.

4. Đánh giá về công tác định giá tại ACB

Sau quá trình tìm hiểu, phân tích quy trình định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu, chúng ta có thể rút ra nhận xét sau: Quy trình định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu đựơc diễn ra chặt chẽ, chuyên nghiệp bắt đầu từ khâu kiểm tra trước khi cho vay đến khâu thẩm định hồ sơ thu thập thông tin về BĐS. Bên cạnh những thuận lợi thành công trong công tác định giá thì Á Châu cũng còn những khó khăn và tồn tại cần khắc phục. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

4.1 Thuận lợi

Hoạt động định giá BĐS thế chấp ở Ngân hàng TMCP Á Châu đã được quan tâm và đánh giá đúng tầm quan trọng của nó trong hoạt động của ngân hàng. Nếu như ở các ngân hàng khác thì hoạt động định giá BĐS thế chấp chỉ là 1 khâu rất nhỏ hỗ trợ cho hoạt động tín dụng của ngân hàng, vì vậy thông thường nhân viên tín dụng sẽ kiêm luôn công tác định giá tài sản thế chấp. Điều này sẽ khiến cho ngân hàng có mức độ rủi ro rất lớn khi cho vay có tài sản bảo đảm bởi tài sản đảm bảo mà cụ thể ở đây là BĐS thế chấp thường là những tài sản có giá trị rất lớn, hơn thế nữa thị trường BĐS ở nước ta mới đang trên đà phát triển nên còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nếu không có sự am hiểu cũng như có được sự nhạy bén đối với thị trường BĐS thì mức độ rủi ro sẽ mang lại là rất lớn. Trong khi đó nhân viên tín dụng chỉ được đào tạo cơ bản trong công tác định giá BĐS, họ không có chuyên môn nghiệp vụ, nếu để cho nhân viên tín dụng tự định giá thì mức độ rủi ro mang lại cho ngân hàng là rất lớn.Vì vậy việc đánh giá đúng tầm quan trọng của công tác định giá BĐS thế chấp để từ đó thành lập một hệ thống định giá chuyên nghiệp về bất động sản thế chấp là một bước đi quan trọng hàng đầu của ngân hàng TMCP Á Châu. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Song song với công tác chuyên môn hoá thì ngân hàng TMCP Á Châu còn không ngừng nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS bằng việc có một phần mềm định giá riêng. Đây là một phát kiến rất quan trọng mà mới chỉ có duy nhất ở ACB. Nhờ có phần mềm này mà công tác định giá được thực hiện một cách nhanh chóng, giảm thiểu được sai sót trong quá trình tính toán đồng thời giúp cho việc lưu trữ quản lý giám sát các hoạt động định giá một cách dễ dàng và chính xác nhất.
Ngân hàng TMCP Á Châu có một đội ngũ nhân viên trẻ, khoẻ được đào tạo về chuyên ngành thẩm định giá từ các trường đại học Kinh tế quốc dân và học viện tài chính. Đây là một nguồn lực rất quan trọng trong công tác định giá BĐS thế chấp bởi hiện nay số lượng các trường đại học đào tạo về chuyên ngành thẩm định giá ở Việt Nam nói chung và ở Hà Nội nói riêng là rất ít. Trong tình trạng khan hiếm nguồn lực như hiện nay thì việc sở hữu được một đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn về thẩm định giá là một lợi thế rất tốt của ngân hàng TMCP Á Châu.
ACB có một hệ thống đào tạo nhân viên chuyên nghiệp nhất trong các ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Các nhân viên khi vào làm việc ở đây không những được đào tạo nâng cao những kến thức về chuyên ngành của mình mà còn được đào tạo các nghiệp vụ khác cần thiết cho các hoạt động của ngân hàng. Điều đó có nghĩa là nhân viên thẩm định tài sản sẽ không chỉ biết mỗi về thẩm định tài sản hay nhân viên tín dụng chỉ biết về mỗi nghiệp vụ tín dụng mà mỗi nhân viên dù làm ở vị trí nào cũng đều có những hiểu biết nhất định về nghiệp vụ của các vị trí khác. Điều này giúp ích rất nhiều trong công tác định giá BĐS thế chấp bởi các đơn vị có thể hỗ trợ cho nhau trong các bước, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sở, làm tăng năng suất làm việc. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Ngân hàng TMCP Á Châu đang phấn đấu vươn tới để trở thành một tập đoàn về tài chính, bởi ngoài ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) thì còn có nhiều công ty liên kết khác, trong đó có công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV), công ty cổ phần địa ốc Á Châu (ACBR). Đây là những công ty rất chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS. Hoạt động của các công ty, của ngân hàng dù chuyên môn hoá nhưng luôn hỗ trợ lẫn nhau. Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá BĐS thế chấp của ACB.

4.2 Khó khăn và tồn tại trong công tác định giá

Tuy đã có một quy trình và phần mềm định giá chuyên nghiệp nhưng hoạt động định giá của ACB vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, khó khăn.

Thời gian xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được nhu cầu của các đơn vị. Nguyên nhân của việc chậm trễ ở đây cơ bản là do nguồn nhân lực còn hạn hẹp trong khi đó số lượng hồ sơ thì ngày càng nhiều khiến cho việc giải quyết hồ sơ không được nhanh chóng. Ngoài ra còn rất nhiều lý do khách quan khác. Có thể là do khách hàng không cung cấp kịp thời đầy đủ các hồ sơ giấy tờ cần thiết cho việc thẩm định, hoặc vì nhiều lý do mà không liên lạc được với khách hàng để hẹn thời gian thẩm định thực tế. Một nguyên nhân cũng rất bất cập đó là việc xác minh quy hoạch rất là khó khăn. Hiện nay các thông tin về quy hoạch vẫn chưa được công khai minh bạch. Với nguyên tắc thận trọng của mình, đối với những BĐS tọa lạc ở những khu vực có khả năng bị quy hoạch thì nhân viên thẩm định sẽ phải đến các cơ quan có thẩm quyền để xác minh quy hoạch nhưng công việc này rất là khó khăn. Ngoài những nguyên nhân khách quan trên thì việc chậm trễ trong xử lý hồ sơ còn do nguyên nhân chủ quan là do lỗi của cá nhân các nhân viên thẩm định tài sản chưa thực hiện đúng quy trình của mình.
Theo các quy định hiện hành thì để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp BĐS ở nhiều nơi và đảm bảo chắc chắn cho khoản vay của ngân hàng.Tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn rất chậm chạp, mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện cho công tác này. Theo ước tính ở Hà Nội hiện nay 65% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất. Có một nghịch lí là ở các đô thị và thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại rất chậm. Một trong các nguyên nhân đó là do lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không được quy hoạch ngay từ đầu. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Việc sử dụng giá đất do UBND Thành phố ban hành theo quyết định 3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất còn quá thấp so với giá thực tế trên thị trường, thường chỉ bằng1/3-1/7 giá thị trường, mặc dù giá do thành phố ban hành đã được “mềm hoá” bằng nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của chính phủ và NĐ188/2004 của chính phủ. Điều này sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND vào định gía BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường, điều này sẽ làm nản lòng khách hàng và không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của họ.Còn nếu ngân hàng định giá theo giá thị trường thì trong trường hợp gặp rủi ro khả năng ngân hàng không thu được đủ nợ gốc và lãi là khó tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của BĐS thế chấp lại áp dụng khung giá nhà nước. Bên cạnh đó, việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho ngân hàng khi định giá BĐS thế chấp. Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS thế chấp hiện nay mang tính khinh nghiệm là chủ yếu và do đó giá trị BĐS được xác định còn mang tính chất tương đối.
Ngân hàng gặp phải sự biến động không ổn định của thị trường BĐS. Do ở nước ta thị trường BĐS đang ở trong thời kì phôi thai nên còn bộc lộ nhiều điểm thiếu sót. Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến vượt ra khỏi tầm kiểm soát của chính phủ, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cuả thị trường BĐS ban hành thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng đươc nhu cầu của xã hội. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường BĐS thiếu tính công khai, minh bạch, kém chính xác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường.Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá tại các tổ chức tín dung nói chung và tại Ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng, vì khi định giá BĐS thế chấp người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thì họ rất khó xác định điều này. Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác tăng mức rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Xem thêm: Đề cương hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CN ĐÔNG SÀI GÒN.

Lịch sử hình thành

Tên đầy đủ bằng tiếng việt :Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Tên gọi tắt bằng tiếng việt: Ngân Hàng TMCP Quân Đội
Tên bằng tiếng Anh : Military Commercial Joint Stock Bank Tên viết tắt : Military Bank, hoặc MB
Tên giao dịch: Ngân Hàng Quân Đội
Mã cổ phiếu: MBB, niêm yết trên Sàn giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/11/2011.
Giấy chứng nhận ĐKKD số: 0100283873 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 30/09/1994, thay đổi lần thứ 35 ngày 04/12/2013.
Giấy phép số: 0054/NH-GP ngày 14/9/2004 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp kèm theo Quyết định số 194/QĐ-NH5 ngày 14/9/1994 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Vốn điều lệ ( tính đến hết 31/12/2014): 11.593.937.500.000 đồng
Địa chỉ trụ sở chính: Số 21 Cát Linh, Phường Cát Linh, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội, Việt Nam
Điện thoại: 04 62661088 Fax: 04 62661080
Email: info@mbbank.com.vn Website: www.mbbank.com.vn

Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân Hàng TMCP Quân Đội( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Quy mô hoạt động của ngân hàng rộng lớn, mạng lưới các kênh giao dịch truyền thống và hiện đại. Điều này đã giúp MB vượt qua nhiều thử thách, năm 1995 MB từ số vốn 20 tỷ đồng, với 25 cán bộ, nhân viên hoạt động trong một chi nhánh duy nhất, sau hơn 22 năm đã nhanh chóng vươn lên thành một trong những Ngân Hàng TMCP hàng đầu Việt Nam có vốn điều lệ đạt 11.593 tỷ đồng và gần 7000 nhân sự đang làm việc trong hơn 200 điểm giao dịch trên toàn quốc, 2 chi nhánh tại Lào, Campuchia, đồng thời đang phát triển theo hướng trở thành NH lớn mạnh có khả năng đáp ứng tốt nhất các nhu cầu về tài chính trên thị trường với các công ty thành viên hoạt động hiệu quả. Bao gồm: Tổng công ty CP Bảo hiểm Quân Đội (MIC), Công ty CP Chứng khoán MB (MBS), Công ty CP Quản lý Qũy Đầu Tư MB (MB Capital), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản MB ( MB AMC), Công ty cổ phần Đại Ốc MB ( MB Land).

Hiện nay MB đã phát triển và mở rộng thêm các mạng lưới chi nhánh như: MB Bắc Sài Gòn, MB Đông Sài Gòn, MB Láng Thượng, MB Tân Thuận, MB Phú Nhuận, MB Hà Đông, MB Đăc Lăk, …và nâng tổng số điểm giao dịch từ năm 1995 cho đến nay là 303 điểm, 250 máy ATM và 1.100 POS.

Cụ thể qua các năm như sau:

Năm 1994: MB được thành lập với vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng với mục đích cung cấp tài chính cho một số doanh nghiệp Quân Đội.
Năm 2000: Sự phát triển vượt ra ngoài hoạt động nghiệp vụ ngân hàng bằng việc thành lập 2 thành viên đầu tiên: Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long – tiền thân của Công ty CP chứng khoán NH TMCP Quân Đội (MBS) ngày nay. Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân Đội (MBAMC).
Năm 2003: Sau 8 năm từ ngày thành lập, MB thành công rực rỡ giai đoạn phát triển thứ nhất và bắt đầu kế hoạch cải tổ toàn diện bền vững mạnh mẽ. Vì vậy, MB đã hợp tác với Công ty tư vấn nước ngoài xây dựng chiến lược 2004-2008 vơi tầm nhìn 2015.
Năm 2004: MB trở thành Ngân hàng TMCP đầu tiên phát hành cổ phiếu thông qua bán đấu giá công chúng với tổng mệnh giá là 20 tỷ đồng
Năm 2005: MB tiến hành lý kết thỏa thuận ba bên với Vietcombank và Tập đoàn Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) về việc thanh toán cước viễn thông của Viettel và đạt thỏa thuận hợp tác với Citibank.( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Năm 2006: MB tiếp tục vươn rộng bằng việc thành lập Công ty Quản lý Qũy Đầu Tư Chứng Khoán Hà Nội (HFM), nay là Công ty cổ phần Quản lý Qũy Đầu Tư Ngân Hàng TMCP Quân Đội (MB Capital). Triển khai thành công dự án hiện đại hóa công nghệ thông tin Core Banking T24 của Tập Đoàn TEMENOS ( Thụy Sỹ).
Năm 2008: MB tiếp tục tái cấu trúc lại mô hình tổ chức, hoàn thiện và triển khai Chiến lược nhân sự theo mô hình tổ chức giai đoạn 2008-2012. Thời điểm này, Tập đoàn Viễn Thông Quân Đội ( Viettel) cũng chính thức trở thành cổ đông chiến lược. MB hoàn thành tăng vốn điều lệ lên 3.400 tỷ đồng.
Năm 2009: MB tiếp tục tăng vốn điều lệ lên 5.300 tỷ đồng. MB cũng vinh dự đoàn nhận Huân chương Lao động hạng Ba, đón nhận chứng chỉ ISO 9001:2008 của Bureau Veritas Certification ( Anh Quốc). Ra mắt trung tâm dịch vụ khách hàng 24/7.
Năm 2010: Ông Lê Công tiếp quản vị trí Tổng giám đốc từ người tiền nhiệm Lê Văn Bé. MB cũng đã tiến hành kỳ kết và hoàn thành triển khai dự án tư vấn xây dựng chiến lược 2011-2015 và tầm nhìn 2020 với đối tác McKisney. Khai trương chi nhánh đầu tiên tại nước ngoài ( Lào). Được tổ chức xếp hạng uy tín thế giới Moody’s đánh giá và xếp hạng E+ về sức mạnh tài chính.
Năm 2011: MB đã thực hiện thành công việc chuyển giao vị trí Chủ Tịch HĐQT Ngân Hàng, đồng thời chuyển chức năng hành chính Quân sự về trực thuộc Bộ Quốc Phòng, Đảng bộ Ngân Hàng trực thuộc Quản ủy Trung Ương. MB tổ chức khai trương thành công chi nhánh thứ 2 tại PhnomPenh- Campuchia, sau một năm hoạt động thành công chi nhánh quốc tế đầu tiên tại Lào.
Năm 2012: MB chuyển đổi thành công mô hình tổ chức theo chiến lược phát triển 2010-2015 và hoàn thành di chuyển Hội sở từ số 3 Liễu Giai về trụ sở mới 21 Cát Linh. Lợi nhuận trước thuế đạt 3.090 tỷ đồng, dẫn đầu khối Ngân hàng TMCP, dẫn đầu về ROE và khẳng định vị trí chắc chắn trong Top 5 Ngân hàng lớn mạnh nhất Việt Nam.
Năm 2013: Tiếp tục là một năm ghi dấu thành công của MB trên thị trường tài chính Ngân hàng Việt Nam. Tổng tài sản đạt hơn 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 3.022 tỷ đồng cao nhất trong nhóm các ngân hàng không do nhà nước nắm cổ phần, huy động vốn tăng 16%, dư nợ cho vay tăng 18% cao hơn 1,5 lần so với bình quân toàn thị trường. Nợ xấu vẫn giữ vững dưới mức 2,5% theo kế hoạch đặt ra.

Thành tựu đạt được:

Từ khi thành lập đến nay, cùng với sự quá trình phát triển MB đã:

-Nhiều lần được : Giải thưởng thanh toán quốc tế và quản lý tiền tệ trên thị trường quốc tế” do Ngân Hàng HSBC trao tặng.
-Giải thưởng “Ngân Hàng đại lý thanh toán quốc tế và quản lý vốn tốt nhất năm 2005” của Ngân Hàng UBOC.
Nhiều năm liền được Ngân Hàng Nhà Nước xếp hạng A.
-Huân chương Lao Động hạng ba (2009), Cờ thi đua và Bằng khen của Thủ Tướng Chính Phủ ( 2008-2009). Được xếp trong số 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2009. Được người bình chọn là một trong 200 sản phẩm được người tiêu dùng ưa thích nhât và lọt vào Top 10 đơn vị thuộc ngành tài chính có sản phẩm tốt nhất do Thời báo Kinh tế Việt Nam bình chọn. Năm 2010 được lọt vào Top 100 đơn vị đạt giải thưởng “ Sao Vàng Đất Việt. Năm 2013 giữ vững vị thế trong Top 5 các NHTM hàng đầu Việt Nam có lợi nhuận đứng đầu hệ thống NHTMCP. Nhận cờ thi đua của Chính Phủ, cờ thi đua của Bộ Quốc Phòng, cờ đơn vị xuất sắc phong trào thi đua của UBND TP.HCM, giải vàng chất lượng quốc gia, giải thưởng AsiaMoney- Ngân Hàng nội địa tốt nhất Việt Nam 2013.

Tầm nhìn và phương châm hoạt động.

Tầm nhìn: Trở thành ngân hàng thuận tiện đối với khách hàng. Trở thành một trong những ngân hàng tốt nhất Việt Nam, hướng tới vị trí Top 3, với định vị là một ngân hàng công đồng, có đội ngũ nhân viên thân thiện và điểm giao dịch thuận lợi.( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Phương châm chiến lược: Tăng trưởng mạnh, tạo sự khác biệt và bền vững bằng văn hóa kỹ luật, đội ngũ nhân sự thông minh về nghiệp vụ, cam kết cao và được tổ chức khoa học.

Giá trị cốt lõi:

Gía trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản: Tin cậy, Hợp tác, Chăm sóc khách hàng, Sáng tạo, Chuyên nghiệpHội đồng quản trị: Là cơ quan quản trị của MB có toàn quyền nhân danh MB để quyết định các vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của MB, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông.

Ban kiểm soát:

Là cơ quan giám sát hoạt động MB nhằm đánh giá chính xác hoạt động kinh doanh, thực trạng tài chính của MB.

Ban kiểm soát thực hiện kiểm toán nội bộ, kiểm soát, đánh giá việc chấp hành quy định của Pháp luật, quy định nội bộ, điều lệ và nghị quyết, quyết định của Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị.

Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban kiểm soát thực hiện theo quy định của điều lệ và Pháp luật.

Xem thêm: Cơ sở lý luận hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

Hội đồng quản lý tài sản nợ và có:

Hội đồng đầu tư tài chính có trách nhiệm quyết định các hoạt động đầu tư đúng theo các quy định tại Quy chế về đầu tư tài chính hiện hành của MB.

Hội đồng tín dụng Ngân hàng là cơ quan có thẩm quyền cấp tín dụng theo quy định tại Quy chế phán quyết cấp tín dụng hiện hành của MB.

Tổng giám đốc:

Là người có trách nhiệm quản lý và điều hành mọi hoạt động của MB theo đúng pháp luật Nhà nước, các quy định của ngành, điều lệ, quy chế, quy định của MB, đồng thời là người tham mưu cho HĐQT về mặt hoạch định các mục tiêu, chính sách. Giúp việc cho Tổng giám đốc có các Phó giám đốc, Kế toán trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp vụ.

Phòng kế hoạch:

Tham mưu xây dựng chiến lược của MB, xây dựng kế hoạch tài chính hàng năm phù hợp với chiến lược phát triển của MB, đầu mối tổng hợp quản lý đánh giá kế hoạch kinh doanh của MB, báo cáo tổng hợp phân tích tình hình hoạt động của MB.

Phòng công nghệ thông tin:

Lập trình ứng dụng cho các dự án, sản phẩm dịch vụ công nghệ thông tin của MB, nâng cấp các ứng dụng có sẵn theo yêu cầu nghiệp vụ, thực hiện công tác quản lý đảm bảo hoạt động và phát triển ứng dụng CNTT trong quản lý. Quản lý các tài liệu liên quan đến hệ thống thiết kế, model, báo cáo…

Phòng định chế tài chính:

Thiết lập duy trì phát triển quan hệ hợp tác với các định chế tài chính trong và ngoài nước. Quản lý hồ sơ dữ liệu pháp lý thiết lập mối quan hệ với Ngân hàng, quản lý tài khoản tiền gửi của Hội sở mở tại các định chế tài chính ngoài nước. Phát triển cơ hội kinh doanh.

Phòng kế toán hành chính: Quản lý bảo quản và lưu trữ chứng từ, tài liệu kế toán phát sinh tại Hội sở. công tác kế toán quản trị MB, Cài công tác kế toán tài chính của MB. Tuyển dụng và đào tạo đội ngũ nhân sự kế toán phục vụ nhu cầu phát triển kinh doanh của MB.

Phòng pháp lý:

Tư vấn pháp lý, kiểm soát việc tuân thủ các quy định pháp luật, đầu mối giải quyết tranh chấp với bên thứ ba, xây dựng cập nhật và quản lý hệ thống phân quyền ủy quyền của Ban điều hành MB, quản lý hệ thống mẫu biểu ký kết với khách hàng.

Phòng tín dụng:

Quản lý chất lượng hoạt động tín dụng trong toàn hệ thống. Tái thẩm định các hồ sơ cấp tín dụng liên quan đến khách hàng theo quy định của Ngân hàng, tham gia đánh giá tổ chức tín dụng, đơn vị phát hành chứng khoán nợ nhằm phục vụ cho việc cấp hạn mức giao dịch và đầu tư chứng khoán nợ dựa trên hồ sơ do các Phòng nghiệp vụ Ngân hàng đề xuất. Thẩm định các dự án MB đồng tài trợ, xây dựng quản lý văn bản liên quan đến tín dụng.( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Phòng thẩm định:

Thẩm định tái thẩm định hồ sơ cấp thẻ tín dụng liên quan đến khách hàng. Quản lý thông tin tài khoản thẻ tín dụng. Xây dựng văn bản lập quy về thẻ tín dụng.

Phòng Ngân quỹ:

Thực hiện nghiệp vụ ngân quỹ, quản lý công tác ngân quỹ, quản lý kiểm soát nghiệp vụ chế độ an toàn kho quỹ.

Phòng nguồn vốn:

điều hành thanh khoản của MB, xây dựng và phát triển các sản phẩm và sản phẩm phái sinh có liên quan đến nguồn vốn, kiểm soát các giao dịch vốn phát sinh, hỗ trợ hoạt động kinh doanh vốn.

Phòng kỹ thuật thẻ:

quản trị hệ thống thẻ, vận hành hệ thống thẻ, nghiên cứu và phát triển ứng dụng thẻ, hỗ trợ CNTT liên quan đến hệ thống thẻ.( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Quy trình xét duyệt tín dụng

Ngân hàng thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng theo quy trình cấp tín dụng do Tổng Giám đốc ban hành. Tổng Giám đốc ban hành văn bản hướng dẫn về quy trình cấp tín dụng phải bảo đảm nguyên tắc độc lập, khách quan giữa các khâu quan hệ khách hàng, khâu thẩm định quyết định tín dụng và khâu quyết định cấp tín dụng, gồm các nội dung cơ bản sau:

Bƣớc 1: Phỏng vấn, trao đổi với khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ đề nghị vay vốn, tiếp nhận và đối chiếu hồ sơ đề nghị vay vốn.
Bƣớc 2: Thẩm định mức độ đáp ứng các điều kiện vay vốn.
Bƣớc 3: Thẩm định và đề xuất cấp tín dụng do phòng khách hàng thực hiện. Cán bộ và lãnh đạo phòng khách hàng phải chịu trách nhiệm về các thông tin cung cấp, nội dung thẩm định và đề xuất cấp tín dụng.
Bƣớc 4: Thẩm định và đề xuất quyết định tín dụng do phòng quản lý rủi ro thực hiện. Cán bộ và lãnh đạo phòng quản lý rủi ro phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định và nội dung đề xuất quyết định tín dụng của mình.

Trường hợp khoản tín dụng phức tạp, vượt quá khả năng thầm định thì phòng quản lý rủi ro đề xuất cấp có thẩm quyền thuê cơ quan có chức năng thẩm định thực hiện. Hợp đồng thẩm định ghi rõ cơ quan thẩm định phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thẩm định của mình.

Nếu cần thông tin, tài liệu bổ sung, hoặc yêu cầu khách hàng giải thích, hoặc tiếp xúc trực tiếp với khách hàng thì đề nghị phòng khách hàng cung cấp và thu xếp.

Bƣớc 5: Quyết định cấp tín dụng do cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng thực hiện theo quy định, đảm bảo nguyên tắc người quyết định tín dụng không đồng thời là người thẩm định cấp tín dụng cho khách hàng đó.
Bƣớc 6: Soạn thảo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và các văn bản liên quan (bao gồm cả thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm) do Phòng Khách hàng thực hiện.
Bƣớc 7: Cập nhật, duy trì, sửa đổi và phê duyệt dữ liệu vào hệ thống thanh toán do phòng khách hàng, phòng quản lý rủi ro và cấp có thẩm quyền thực hiện.

Nhập kho TSBĐ và hồ sơ TSBĐ do phòng khách hàng phối hợp với các bộ phận liên quan thực hiện( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Bƣớc 8: Thực hiện thủ tục giải ngân, phát hành bảo lãnh thư tín dụng do phòng khách hàng thực hiện. (phòng Quản lý rủi ro giám sát việc nhập thông tin trên hệ thống thanh toán của phòng khách hàng, ký phiếu xác nhận và điều chỉnh thông tin tài khoản (nếu có sai sót)).
Bƣớc 9: Kiểm tra, giám sát tín dụng do phòng khách hàng và phòng quản lý rủi ro thực hiện.
Bƣớc 10: Theo dõi, đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi, phí đúng hạn do phòng khách hàng thực hiện; Thu nợ gốc, lãi, phí do phòng (bộ phận) kế toán giao dịch thực hiện.
Bƣớc 11: Giải chấp TSBĐ do phòng Khách hàng phối hợp với phòng quản lý rủi ro và các phòng liên quan thực hiện.

Sản phẩm cho vay.

Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo độc lập với khoản vay MB thực hiện quy trình giải ngân giống như sản phẩm cho vay tiêu dùng thông thường, tuy nhiên với các trường hợp vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo chính bằng tài sản dự định mua có những nét khác biệt và những quy định cụ thể trong từng mục đích. Cụ thể.

Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ.

Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ là sản phẩm ngân hàng áp dụng cho các đối tượng khách hàng cá nhân có nhu cầu mua chung cư với mục đích để ở. Sản phẩm này có những đặc thù khác biệt so với sản phẩm cho vay mua nhà phố thông thường.

Điềm đặc biệt ở sản phẩm này là các nhà chung cư này chưa có giấy tờ sở hữu của khách hàng và rộng hơn là chưa được xây dựng và tài sản này vẫn được chấp nhận làm tài sản thế chấp.

Ràng buộc pháp lý về tài sản đảm bảo của sản phẩm này là bên ngân hàng và bên chủ đầu tư phải có biên bản thỏa thuận hợp tác tài trợ và thỏa thuận về quyền tài sản của 3 bên là người mua, người bán (chủ đầu tư) và bên phía ngân hàng.( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Một cam kết quản lý tài sản ba bên với nội dung chủ yếu:

Bên ngân hàng có trách nhiệm hỗ trợ khách hàng giải ngân trực tiếp bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản phần vốn khách hàng cần vay sang cho bên chủ đầu tư sau khi khách hàng đã đi hết phần vốn tự có và sẽ nhận tài sản khi ra sổ của khách hàng thực hiện đăng ký thế chấp, giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật và MB.

Bên khách hàng có trách nhiệm trả cho bên bán toàn bộ phần vốn tự có và thực hiện việc ký kết hợp đồng, đăng ký thế chấp theo quỵ định của ngân hàng và pháp luật.

Sản phẩm cho vay mua đất dự án.

Sản phẩm cho vay mua đất dự án có nhiều nét tương đồng so với sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ trên. Điều khác biệt giữa 2 sản phẩm này là ở sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ, đối tượng tham gia vào trong mối quan hệ đó là ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư (yêu cầu là phải là pháp nhân lớn, có thỏa thuận hợp tác với MB). Trong khi sản phẩm cho vay mua đất dự án, đối tượng tham gia vào gồm ngân hàng, khách hàng và chủ đất ( có thể là cá nhân hoặc công ty và không cần ký kết hợp đồng hợp tác).

Điều đặc biệt thứ hai là ở sản phẩm này, ngân hàng sẽ không giải ngân trực tiếp tiền mặt hoặc chuyển khoản cho chủ đầu tư mà sẽ “giải ngân treo” số tiền khách hàng cần bên phía ngân hàng vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại MB và tài khoản bị phong tỏa.

Tuy nhiên, khi kí kết hợp đồng mua bán công chứng giữa khách hàng và chủ đầu tư, chủ đầu tư cũng phải ký kết một thỏa thuận ba bên kiêm đề nghị quản lý tài sản/sổ tiết kiệm thì bên phía ngân hàng mới thực hiện việc giải ngân cho chủ đầu tư (bên bán).

Sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường.

Sản phẩm cho vay mua nhà, đất thông thường tương tự với sản phẩm cho vay mua nhà đất dự án, cả về thủ tục lẫn hồ sơ. Chỉ có điểm đặc biệt nhỏ so với sản phẩm trên là thời gian phong tỏa tài khoản của bên bán trong thời gian ngắn hơn, cụ thể là trong khoản 2 tuần so với trường hợp cho vay mua đất dự án thường khoản 2 tháng. Nguyên nhân là thời gian tách sổ và sang tên lâu hơn so với sổ chỉ sang tên.( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa nhà.

Đặc tính của sản phẩm này là tương tự như sản phẩm tiêu dùng, công đoạn làm hồ sơ khách hàng bao gồm nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải ngân cho khách hàng. Không có sự ràng buộc gì về mặt pháp lý và thời gian.

Tình hình cho vay.

Tín dụng là hoạt động không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Sự chuyển đổi vốn từ vốn huy động sang vốn để cấp tín dụng đóng một vai trò rất quan trọng, điều đó không chỉ có ý nghĩa đối với nền kinh tế mà còn có ý nghĩa với ngân hàng. Thu nhập từ việc cấp tín dụng trả đi chi phí huy động sẽ tạo ra được lợi nhuận của ngân hàng, tức là thu nhập từ tín dụng tăng sẽ làm cho lợi nhuận của ngân hàng tăng với điều kiện các chi phí khác không thay đổi. Tuy nhiên, hoạt động cấp tín dụng là một hoạt động mang tính rủi ro rất lớn cho ngân hàng, do đó, ngoài việc gia tăng doanh số cấp tín dụng nhằm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng cần đảm bảo được tính chặc chẽ và hạn chế những điều rủi ro đến lợi nhuận của ngân hàng.

Xem thêm: Kiến nghị – Giải pháp hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO CÁ NHÂN VAY BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG KIÊN LONG – PGD TÙNG THIỆN VƯƠNG

Hoạt động cho vay bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Kiên Long – Pgd Tùng Thiện Vương.

2.1.1 Quy trình cho vay

Bước 1: Phỏng vấn, trao đổi thông tin với khách hàng, sau đó sẽ hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ đề nghị vay vốn, tiếp nhận và đối chiếu hồ sơ đề nghị vay vốn.
Bước 2: Thẩm định mức độ đáp ứng các điều kiện vay vốn.
Bước 3: Thẩm định và đề xuất cấp tín dụng do phòng khách hàng thực hiện. Cán bộ và lãnh đạo phòng khách hàng phải chịu trách nhiệm về các thông tin cung cấp, nội dung thẩm định và đề xuất cấp tín dụng.
Bước 4: Thẩm định và đề xuất quyết định tín dụng do phòng quản lý rủi ro thực hiện. Cán bộ và lãnh đạo phòng quản lý rủi ro phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định và nội dung đề xuất quyết định tín dụng của mình.

Bước 5: Quyết định cấp tín dụng do cấp có thẩm quyền quyết định tín dụng thực hiện theo quy định, đảm bảo nguyên tắc người quyết định tín dụng không đồng thời là người thẩm định cấp tín dụng cho khách hàng đó.
Bước 6: Soạn thảo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và các văn bản liên quan (bao gồm cả thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm) do Phòng Khách hàng thực hiện.( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )
Bước 7: Cập nhật, duy trì, sửa đổi và phê duyệt dữ liệu vào hệ thống thanh toán do phòng khách hàng, phòng quản lý rủi ro và cấp có thẩm quyền thực hiện.

Nhập kho TSBĐ và hồ sơ TSBĐ do phòng khách hàng phối hợp với các bộ phận liên quan thực hiện.

Bước 8: Thực hiện thủ tục giải ngân, phát hành bảo lãnh thư tín dụng do phòng khách hàng thực hiện. (phòng Quản lý rủi ro giám sát việc nhập thông tin trên hệ thống thanh toán của phòng khách hàng, ký phiếu xác nhận và điều chỉnh thông tin tài khoản (nếu có sai sót)).
Bước 9: Kiểm tra, giám sát tín dụng do phòng khách hàng và phòng quản lý rủi ro thực hiện.
Bước 10: Theo dõi, đôn đốc khách hàng trả nợ gốc, lãi, phí đúng hạn do phòng khách hàng thực hiện; Thu nợ gốc, lãi, phí do phòng (bộ phận) kế toán giao dịch thực hiện.
Bước 11: Giải chấp TSBĐ do phòng Khách hàng phối hợp với phòng quản lý rủi ro và các phòng liên quan thực hiện.

2.1.2. Sản phẩm cho vay.

Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo độc lập với khoản vay KienLongBank thực hiện quy trình giải ngân giống như sản phẩm cho vay tiêu dùng thông thường, tuy nhiên với các trường hợp vay mua nhà, nhà chung cư, đất dự án sử dụng tài sản đảm bảo chính bằng tài sản dự định mua có những nét khác biệt và những quy định cụ thể trong từng mục đích. Cụ thể.

Cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ.

Một cam kết quản lý tài sản ba bên với nội dung chủ yếu:

Bên bán có trách nhiệm hoàn thành công trình xây dựng theo tiến độ và thực hiện việc ra sổ cho khách hàng. Trường hợp khi ra sổ phải thông báo cho KienLongBank để thực hiện nhận sổ đỏ và thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định.

Sản phẩm cho vay mua đất dự án.

Sản phẩm cho vay mua đất dự án có nhiều nét tương đồng so với sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ trên. Điều khác biệt giữa 2 sản phẩm này là ở sản phẩm cho vay mua nhà chung cư chưa ra sổ, đối tượng tham gia vào trong mối quan hệ đó là ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư (yêu cầu là phải là pháp nhân lớn, có thỏa thuận hợp tác với KienLongBank). Trong khi sản phẩm cho vay mua đất dự án, đối tượng tham gia vào gồm ngân hàng, khách hàng và chủ đất ( có thể là cá nhân hoặc công ty và không cần ký kết hợp đồng hợp tác).

Nội dung cam kết chủ yếu là bên bán đề nghị tạm khóa tài sản, sổ tiết kiệm thuộc sở hữu của mình và bên phía KienLongBank sẽ mở phong tỏa tài sản, sổ tiết kiệm với điều kiện bên bán hoàn thành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng cho bên mua và bên mua hoàn thành các thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của KienLongBank.

Sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường.

Sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa nhà.

Xem thêm: Lời kết luận hoạt động cho cá nhân vay đầu tư BĐS

2.2. Tình hình cho vay.

Doanh số cho vay theo sản phẩm tại KienLongBank – Pgd Tùng Thiện Vương giai đoạn 2015 – 2017

Trong cơ cấu doanh số cho vay đối với KHCN của phòng giao dịch, phòng giao dịch tập trung vào sản phẩm cho vay nhà đất thông thường. Năm 2015 sản phẩm cho vay nhà đất thông thường đạt 189,73 tỷ đồng, chiếm 52,3% tổng doanh số cho vay bất động sản với KHCN. Đến năm 2017, doanh số cho vay nhà đất thông thường đạt 247,48 tỷ đồng. tăng 30,43% so với năm 2015 nhưng lại giảm 8,43% so với năm 2016 (giảm 16,01tỷ đồng).

Sản phẩm cho vay mua nhà chung cư cũng được đẩy mạnh và có sự biến động trong giai đoạn 2015-2017. Cụ thể, năm 2015 tổng doanh số giải ngân cho sản phẩm cho vay mua chung cư đạt 189,73tỷ đồng, đến năm 2016 con số này là 263,49 tăng 73,76tỷ đồng tương ứng 38,88% so với năm 2015, tuy nhiên trong giai đoạn 2016-2017. Doanh số cho vay đối với hạng mục này không còn được duy trì như trước. Cụ thể tổng doanh số cho vay năm 2017 là 121,6 tỷ đồng, giảm 53,7 tỷ đồng so với năm 2016. Giải thích nguyên nhân có sự sụt giảm này là do chính sách của ngân hàng. Cụ thể ngân hàng chỉ thực hiện việc ký kết hợp đồng hợp tác với bên chủ đầu tư mà không trực tiếp làm việc và thực hiên tài trợ như các ngân hàng khác, cụ thể là VPBank. Điều này dẩn đến một hệ quả là các CV QHKH không thể khai thác một cách triệt để các khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư làm suy giảm doanh số cho vay.

Nhìn chung, doanh số cho vay sản phẩm mua đất dự án của phòng giao dịch luôn nằm ở mức thấp chỉ đạt ở trong khoản 12 đến 14 tỷ đồng. Trong thị trường bất động sản đang nóng lên như thời gian từ năm 2017 đến nay, doanh số cho vay đối với sản phẩm đất dự án chỉ đạt ở mức như vậy là một điều đáng đề cập và cân nhắc. Tuy nhiên, nhìn rộng ra về vấn đề vị trí địa lí, phòng giao dịch có trụ sở đặt tai trung tâm thành phố, khó tiếp cận với các dự án đất nền đang nổi ở quận 9. Cùng với chính sách của ngân hàng là các phòng giao dịch hạn chế cho vay ở các địa điểm tài sản nằm ở quá xa phòng giao dịch dẩn đến tình trạng khó kiểm soát tài sản.

Với doanh số cho vay sản phẩm xây dựng, sửa chữa nhà. Doanh số cho vay năm 2015 là 73,2 tỷ đồng, chiếm 20,2% doanh số giải ngân của cả phòng giao dịch cho mảng bất động sản. Năm 2016 doanh số cho vay đạt 95,93 tỷ đồng, tăng 31.05% so với năm 2018, đạt doanh số tăng ròng là 22,75 tỷ đồng. Đến năm 2017, doanh số cho vay đạt 83,66 tỷ đồng, giảm nhẹ 12,79% so với năm 2016. Điều bất cập trong doanh số cho vay của sản phẩm này không phải là sự biến động của doanh số trong giai đoạn 2015-2017, mà điều bất cập là doanh số cho vay lại chiếm một lượng quá lớn trong cơ cấu sản phẩm. Giải thích nguyên nhân của điều bất cập này là do sản phẩm này là sản phẩm mà CV QHKH dùng để lách phương án cho khách hàng, do trong cơ cấu sản phẩm của ngân hàng không có sản phẩm cho vay góp vốn kinh doanh, hoặc hạn mức cho vay tiêu dùng chỉ ở mức tối đa 500 triệu đồng. Do đó, các nhu cầu tiêu dùng trên 500 triệu hoặc nhu cầu vay góp vốn được CV QHKH lách qua sản phẩm này.

Doanh số cho vay theo đơn vị tiền tệ. ( Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản )

Dựa theo sản phẩm và chính sách ngân hàng TMCP Kiên Long quy định sản phẩm cho vay bất động sản thì đồng tiền cho vay áp dụng là VND.

Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay tại KienLongBank – Pgd Tùng Thiện Vương giai đoạn 2015-2017

Doanh số thu hồi nợ của Pgd Tùng Thiện Vương tăng đều qua các năm, năm 2015 doanh số thu hồi nợ là 77,32tỷ đồng, năm 2017 là 83,35 tỷ đồng, tăng 10,39% so với năm 2015, đến năm 2017, doanh số thu hồi nợ của phòng giao dịch là 104,25 tỷ đồng, tăng 22,14 % so với năm 2016. Cụ thể:

Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm cho vay mua nhà đất thông thường năm 2015 là 44,32 tỷ đồng, chiếm 57,32% tổng doanh số thu hồi nợ của phòng giao dịch, đến năm 2016, doanh số thu hồi nợ tăng lên 53,36 tỷ đồng, tăng 9,04 tỷ đồng so với năm 2015 và đạt tỷ lệ tăng 20,4%.Năm 2017 chứng nhận mức thu hồi nợ tăng mạnh, theo đó doanh số thu hồi nợ năm 2017 đạt 71,18 tỷ đồng, tăng 17,82 tỷ đồng so với năm 2016 và đạt tỷ lệ tăng 33,40%. Giải thích nguyên nhân có doanh số thu hồi nợ có sự tăng mạnh là do trong các năm 2016, các đối tượng đầu cơ bất động sản trong lĩnh vực mua nhà đất đầu tư mạnh. Đến năm 2017, tình hình bất động sản trong nước có sự chuyển biến theo hướng tích cực, đối tượng đầu tư bất động sản bán được tài sản dẩn đến tình hình thu nợ của sản phẩm nhà đất thông thường trong năm 2017 của phòng giao dịch tăng đột biến.

Doanh số thu hồi nợ theo sản phẩm mua nhà chung cư trong giai đoạn 2015-2017 có sự biến động nhẹ. Cụ thể doanh số thu nợ trong năm 2015 là 14,5 tỷ đồng, chiếm 18,75% tổng doanh số thu nợ của phòng giao dịch, năm 2016 có sự tăng nhẹ về doanh số thu nợ, đạt 17,3 tỷ đồng, tăng 2,8 tỷ đồng so với năm 2015, đạt tỷ lệ tăng 19,31%. Đến năm 2017 doanh số thu nợ của phòng giao dịch đạt 15,38 tỷ đồng, giảm nhẹ 1,92 tỷ đồng so với năm 2016 và đạt tỷ lệ giảm 11,1%. Điều đáng lưu ý trong doanh số thu hồi nợ của phòng giao dịch là doanh số thu nợ lại có xu hướng sụt giảm, nguyên nhân được đưa ra là do trong năm 2017, doanh số trả nợ trước hạn của khách hàng ở hạng muc cho vay mua chung cư có xu hướng sụt giảm so với năm 2016.

Doanh số thu nợ với sản phẩm cho vay mua đất dự án của phòng giao dịch chỉ nằm ở mức thấp và sự gia tặng nhẹ qua các năm.

Doanh số thu hồi nợ của sản phẩm cho vay xây dựng sửa chữa có sự biến động không đồng đều, cụ thể trong năm 2015, doanh số thu hồi nợ của phòng giao dịch đạt 15,3 tỷ đồng, chiếm 19,78% tổng doanh số thu hồi nợ của sản phẩm cho vay bất động sản của cả phòng giao dịch. Năm 2016 doanh số thu hồi nợ giảm mạnh và đạt 7,23 tỷ đồng, đạt tỷ lệ giảm 52,75% so với năm 2015, đến năm 2017 doanh số thu hồi nợ của phòng giao dịch đạt 9,86 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,63 tỷ đồng so với năm 2016 đạt tỷ lệ tăng 36,38%. Giải thích nguyên nhân trong năm 2015, doanh số thu nợ lại đạt ở mức cao như vậy là do trong các năm trước đó, sản phẩm cho vay trả góp chưa được phổ biến nhiều, dẫn đến trong năm đó có khách hàng tất toán nợ làm doanh số thu nợ của phòng giao dịch hạng mục cho vay xây dựng, sửa chữa ở mức cao.

DOWNLOAD

Xem thêm: ==> Dịch vụ viết thuê báo cáo thực tập

Xem thêm: Kho 999+ báo cáo thực tập quản trị nguồn nhân lực

Lời kết: Trên đây Thuctaptotnghiep đã chọn lọc cho các bạn Thực trạng hoạt động cho cá nhân vay bất động sản từ những bài đạt điểm cao, được đánh giá tốt trong quá trình làm bài. Hy vọng với bài viết này có thể giúp cho các bạn có thêm tài liệu tham khảo để hoàn thành thật tốt bài luận của mình. Ngoài ra, trong quá trình làm bài các bạn gặp khó khăn trong vấn đề thiếu tài liệu hoặc không có thời gian viết bài luận cần thuê người viết, các bạn liên hệ qua zalo: 0934.536.149 để được hỗ trợ làm tốt bài luận của mình nhé.

Chúc các bạn hoàn thành thật tốt bài báo cáo thực tập của mình!

Đặng Thị Thu Phương

Tôi tên là Đặng Thị Thu Phương, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Kinh Tế. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvanpanda.com. Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, https://thuctaptotnghiep.com/ – Hoặc ZALO: 0932.091.562