Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Ngành Luật

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là gì? Quyền sử dụng đất ở là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân, hộ gia đình. Để thực hiện quyền sử dụng đất ở hợp pháp đã được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan trọng này, cá nhân, hộ gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất ở phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai quy định. 

Việc thực hiện quyền chuyển nhượng đất ở của người sử dụng yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định, đó là những ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất ở thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở.

====>>> KHO 99 + Báo cáo thực tập ngành Luật

1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Hồ sơ yêu cầu công chứng 01 bộ gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); dự thảo hợp đồng (nếu có); bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất ở đối với một phần thửa đất ở thì người sử dụng đất ở đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất ơ trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất ở.

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ơ được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất ở. Hồ sơ gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở (theo mẫu); hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (có công chứng); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất ở thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất ở, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

  • – Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
  • – Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
    Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở cho người sử dụng đất.
  • – Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, theo quy định của pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã gắn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gắn kết hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với hoạt động của cơ quan thuế theo hướng thực hiện cải cách hành chính, khắc phục việc phải lặp đi lặp lại nhiều lần việc lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, thẩm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sau đó mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

====>>>> Bảng giá viết thuê báo cáo thực tập ngành Luật

2. Thanh toán tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là giá do các bên thoả thuận, có thể phù hợp với giá đất do Nhà nước quy định. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các bên có thể được tư vấn giá đất tại các tổ chức định giá đất làm cơ sở để tham khảo và thoả thuận về giá chuyển nhượng cho phù hợp.

Nhà nước không can thiệp về giá các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở trên thị trường mà chỉ quy định giá để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai và tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước .

2.2. Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

* Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ở

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ở là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất ở khi thực hiện hành vi chuyển quyền sử dụng đất ở. Xuất phát từ việc có thu nhập một khoản tiền nhất định do nhượng lại quyền sử dụng đất ở thuộc sở hữu Nhà nước, bên chuyển nhượng phải nộp một số tiền tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất. Nói cách khác giá đất được coi là cơ sở để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đánh vào thu nhập của bên chuyển nhượng.

Nhà nước quy định việc thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ở nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi nó bị xâm phạm. Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mặt bằng giá đất tại địa phương và khung giá đất do Nhà nước quy định thì chỉ có ý nghĩa tham khảo khi tính thuế. Để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ở được tính trên cơ sở khung giá do Nhà nước quy định. Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng đều phải nộp thuế. Nhà nước cũng quy định những trường hợp chuyển nhượng không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ở gồm:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất .

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, căn cứ tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Giá đất tính thuế là giá do Ủy bản nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là 2% trên giá chuyển nhượng” . Trong đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất ở hoặc giá đất ở trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất ở là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất ở thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất ở được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất ở. Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

  • Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
  • Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
  • Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

===>>> Báo cáo thực tập Luật Đất đai

* Các khoản phí và lệ phí

Lệ phí là khoản thu của ngân sách Nhà nước, áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân được Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành chính theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật. Nền kinh tế càng phát triển, đời sống văn minh càng cao thì yêu cầu về phúc lợi và dịch vụ càng lớn, do đó, xu hướng của các khoản thu về phí và lệ phí ngày càng tăng. Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các bên phải nộp các khoản lệ phí gồm:

Lệ phí trước bạ về đất ở là khoản thu ngân sách phát sinh từ hoạt động cấp quyền sử dụng đất ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ – CP ngày, lệ phí trước bạ về đất ở được quy định như sau:

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ phần trăm lệ phí trước bạ. Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ về nhà đất là giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá đất của Chính phủ. Giá tính lệ phí trước bạ trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là giá trị đất tính thuế, bao gồm diện tích đất chuyển nhượng và giá chuyển nhượng. Nhà đất của các tổ chức, cá nhân phải chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Tỷ lệ % lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Tuy nhiên, nếu áp dụng khung giá mới thì số tiền mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nộp cho Nhà nước theo Luật đất đai 2013 và thời điểm trước đó chênh nhau một khoản rất lớn. Nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ lớn hơn. Hiện có ý kiến cho rằng lệ phí trước bạ như vậy là quá cao, có tính chất như một khoản thuế chứ không phải là lệ phí.

Lệ phí trước bạ là khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hóa đơn nhưng không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ. Nếu giá chuyển nhượng trên thực tế thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành thì mức giá để tính lệ phí trước bạ sẽ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.

Lệ phí địa chính: Là khoản tiền các bên phải nộp khi làm các thủ tục hành chính như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính; xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc :

– Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

  • + Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
  • + Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.
  • + Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.
  • + Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
  • + Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

– Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

Ngoài các khoản lệ phí nêu trên các tổ chức, cá nhân còn phải nộp phí công chứng hợp đồng: Phí công chứng là khoản phí các bên có nghĩa vụ phải trả cho cơ quan công chứng khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *